Informe de Trazabilidad y Legalidad del edificio Bahía de Palma

     1. EL OBJETIVO: Restauración de derechos

El presente documento no es una solicitud de gracia, ni un intento de regularizar lo irregular.

Es el resultado necesario de un ejercicio de arqueología jurídica, motivado por la desconexión que la Administración ha mostrado respecto a sus propios archivos históricos y antecedentes registrales.

Tras años de reuniones con responsables públicos y profesionales, la conclusión es tan evidente como preocupante, el edificio Bahía de Palma ha sido víctima de una inercia administrativa que ha generado interpretaciones que no siempre se ajustan al marco legal aplicable en el momento de su construcción.

Es, por naturaleza, más sencillo aplicar el marco normativo de 1984-2026, que realizar el esfuerzo técnico de interpretar bajo qué reglas nació este edificio en 1972.

A menudo, la visión técnica y jurídica se fragmenta de forma errónea, no se puede juzgar a este edificio solo con el libro actual de urbanismo en la mano. Se debe abrir también el libro de Turismo de 1982 y el de Habitabilidad de 1980.

Si se suman las dos visiones, veremos que el edificio es un volumen legal (turístico) con un interior habitable (residencial). Separar estas dos realidades es lo que crea el error legal que estamos intentando corregir.

El análisis urbanístico ignora el turístico, los técnicos se limitan al código técnico actual. Sin embargo, el error más crítico, en el que caen tanto la Administración como los operadores jurídicos, es pretender aplicar un marco legal sobrevenido a una realidad ya consolidada

y reconocida por actos administrativos firmes.

En la práctica administrativa actual, existe una tendencia a borrar las leyes creadas entre los años 60 y 80 bajo las cuales se gestó este edificio, buscando un encaje forzado en sistemas de gestión modernos que no siempre permiten reflejar adecuadamente la seguridad jurídica derivada de los actos administrativos de aquella época.

     2. MARCO LEGAL DE COMPETENCIAS DE LA ÉPOCA: Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo (MOPU)

Se debe tener presente que en el periodo 1971-1983, la autoridad urbanística residía en el Ministerio de la Vivienda, autoridad estatal que validó todo el proyecto del Bahía de Palma.

El Ayuntamiento de Calviá limitaba su intervención a la concesión administrativa de la licencia y el cobro de las tasas correspondientes. Toda la validez técnica y de usos del proyecto Bahía de Palma cuenta con el refrendo del Estado Central, lo que dota al edificio de una seguridad jurídica que trasciende el ámbito municipal y que debe ser tenida en cuenta en cualquier análisis actual.

Prueba de ello es la expedición masiva de cédulas de habitabilidad por parte del MOPU, lo que confirma que el Estado Central no solo conocía la configuración del edificio, sino que la validó como apta para la residencia permanente, independientemente de su clasificación como industria turística.

Cualquier tacha de ilegalidad actual debería valorarse con especial cautela, pues podría entrar en conflicto con decisiones adoptadas por la máxima autoridad urbanística estatal de la época.

     3. EL ADN TECNICO 1971-1983: nomas MV, cédulas MOPU y la exención de volumen de zonas cubiertas

Esta propiedad, ha decidido reconstruir la visión del conjunto. Hemos descendido al detalle documental para rescatar la verdad legal del Bahía de Palma, una verdad inscrita en su ADN técnico, desde antes de la existencia de la normativa autonómica actual.

Ignorar las leyes de edificación (MV 101/62), las normas de habitabilidad (decreto. 462/71) y los reglamentos tecnológicos (decreto. 3565/72) bajo los cuales se obtuvo el final de obra en 1979 no es solo un error técnico, es una vulneración de la jerarquía normativa.

El edificio no debe ser juzgado por lo que dicen las leyes de hoy, sino por los derechos que adquiere y consolida bajo las leyes con las que fue construido y que fueron aplicadas por la propia Administración competente.

Especial mención merece el proyecto de ampliación de 1974, el cual, bajo el amparo de las Normas Tecnológicas de la Edificación (decreto 3565/72), configuró las zonas cubiertas como superficies no computables a efectos de volumen.

Por tanto, la realidad física del edificio no es un exceso de edificabilidad, sino la ejecución de una solución técnica exenta por ley y validada por la licencia municipal conforme a la normativa vigente en aquel momento.

Para entender la legalidad de este edificio, basta aplicar un principio de lógica básica:

Si usted adquiere un vehículo de 1972, la inspección técnica no puede sancionar hoy por no disponer de airbags o frenos ABS. El vehículo es plenamente legal si cumple con las especificaciones técnicas del año en que fue fabricado.

Es fundamental distinguir que el contrato con la Administración no se agota en el proyecto de 1972. Si bien el proyecto inicial definía un Aparthotel para legitimar la volumetría, la licencia de terminación de 1978 y el final de obra de 1979, ya sancionan legalmente el objeto final como un edificio de apartamentos según la documentación oficial de la época.

Esta transición terminológica en los documentos oficiales de la época demuestra que la Administración reconoció la aptitud residencial del edificio antes de su finalización.

Por tanto, la tesis que sitúa al edificio en una situación de fuera de ordenación, por razones de uso, resulta jurídicamente difícil de sostener. No nos encontramos ante una alteración unilateral del planeamiento por parte de los propietarios, sino ante el resultado de la propia evolución administrativa del edificio. Fue la resolución firme de 1983 la que, al denegar explícitamente la implantación de la industria hotelera, recondujo el destino del edificio hacia la modalidad de apartamentos.

En consecuencia, no parece justificado que la Administración cuestione hoy la regularidad del edificio, ni restrinja la emisión de las cédulas de habitabilidad basándose en un destino residencial que fue, precisamente, el escenario consolidado por el propio final de obra de 1979, las cédulas del MOPU de 1980 y las determinaciones de la citada resolución de 1983.

En virtud de los principios de confianza legítima y seguridad jurídica, no procede penalizar a los actuales propietarios de buena fe por mantener el uso que la propia actividad administrativa determinó para el edificio hace más de cuarenta años.

     4. LA MUTACIÓN LEGAL 1979-1982: De Aparthotel a apartamentos por mandato administrativo

Resulta jurídicamente relevante analizar con detalle el recorrido legal plenamente documentado que ha seguido el edificio.

El Bahía de Palma ha seguido una trayectoria de consolidación jurídica plenamente tutelada por la Administración, transitando desde su concepción como Apartahotel en 1972, hacia su configuración definitiva como edificio de apartamentos en 1979.

Esta evolución culminó con la obtención de las cédulas de habitabilidad en 1980, que otorgaron al edificio la naturaleza de edificio residencial completo.

Finalmente, en 1982, y bajo el amparo de la normativa vigente, una parte de estos apartamentos fue reconducida al régimen de apartamentos turísticos, confirmando la compatibilidad originaria de ambos usos.

La resolución de la Conselleria de Turismo de 1983 no es una mera sugerencia, es el acto donde la Administración, tras denegar la industria hotelera, obliga y reconduce a una parte del edificio hacia el régimen de apartamentos turísticos, consolidando de facto que el volumen del 20% es plenamente compatible con una estructura de apartamentos residenciales, según los criterios administrativos de la época.

El proceso de consolidación del edificio se realizó bajo el amparo del Decreto 1077/1977, de 28 de marzo, que declaró a Calviá como territorio de preferente uso turístico. Este marco legal estatal fue el que habilitó a la Administración para legalizar y fomentar la volumetría del edificio, garantizando que el interés turístico y el residencial convergen en una solución técnica definitiva respaldada por la normativa entonces vigente.

     5. EL MARCO CONSTITUCIONAL: Seguridad jurídica, igualdad, tutela y propiedad.

La eventual defensa de los propietarios no se apoya sólo en la normativa sectorial de la época, sino también en principios constitucionales que obligan a toda actuación administrativa, especialmente los de seguridad jurídica, interdicción de la arbitrariedad, igualdad, tutela efectiva y protección de la propiedad privada.

En particular, el principio de seguridad jurídica exige valorar con cautela cualquier cambio de criterio administrativo que pretenda alterar una situación históricamente consolidada sin motivación suficiente, ni análisis completo del expediente.

El principio de igualdad obliga a examinar si la Administración está tratando de forma distinta a propietarios que se encuentran en una situación fáctica y documental equivalente, lo que podría requerir una justificación reforzada.

Asimismo, el derecho a la tutela efectiva y la prohibición de indefensión cobran relevancia si existen notificaciones defectuosas, falta de traslado a interesados reales o dificultades para acceder a documentos que deberían obrar en poder de la propia Administración.

Finalmente, el derecho de propiedad no impide la actuación urbanística o administrativa, pero sí exige que toda limitación se adopte con base legal suficiente, motivación adecuada y respeto a las garantías procedimentales.

01_ Constitución Española 29-12-1978 BOE 311

     6. EL DEBER DE CUSTODIA: La Administración no puede penalizar al ciudadano por su propio desorden de archivos

El Real Decreto 1479/1984, en su Artículo 1º y Anexo I, establece el traspaso de funciones, servicios y, lo más importante, de los medios materiales y archivos en materia de vivienda y habitabilidad desde el Estado, del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo (MOPU) a la Comunidad Autónoma.

Al aceptar estas competencias, la Administración receptora asumió la obligación legal de custodiar y mantener todos los expedientes de habitabilidad emitidos entre 1979 y 1984.

Si la Administración actual alega «no consta» o «desconocer» los antecedentes de habitabilidad, está admitiendo un incumplimiento del mandato de este Real Decreto.

No se puede trasladar al ciudadano la carga de la prueba por una mala gestión de los archivos que la Ley obliga a transferir y custodiar y cuya conservación es responsabilidad administrativa.

Mientras que el Real Decreto 2245/1979 transfirió la gestión turística y urbanística, el Real Decreto 1479/1984 selló la transferencia de la legalidad residencial. Ambos decretos forman una pinza legal, el edificio quedó plenamente integrado en el ordenamiento jurídico balear con todas sus bendiciones estatales previas.

La Administración no puede hoy ignorar selectivamente estos expedientes sin vulnerar el principio de continuidad administrativa y el deber de conservación documental.

02_ Real Decreto 2245 07-09-1979 BOE 235

03_ Real Decreto 1479 20-06-1984 BOE 189

Real Decreto 1708/2011, el cual establece la obligatoriedad de conservar de forma permanente los documentos que tengan valor histórico o garanticen derechos de los ciudadanos. Una licencia de obras y una cédula de habitabilidad son documentos que garantizan el derecho de propiedad y habitabilidad.

04_ Real Decreto 1708 18-11-2011 BOE 284

Ley 39/2015, del procedimiento administrativo común, artículos 28.2 y 53.1.d, dice que los ciudadanos tienen derecho a no aportar documentos que hayan sido elaborados por cualquier Administración o que hayan sido aportados anteriormente. Es la Administración quien debe consultar o recabar esos documentos.

Si el MOPU emitió las cédulas y el Ayuntamiento la licencia, los propietarios no tienen la obligación de resucitar el papel físico, las Administraciones tienen la obligación de buscarlo en sus archivos de 1972-1984.

05_ Ley 39 01-10-2015 BOE 236

Ley 40/2015, de régimen jurídico del sector público, artículo 3.1, establece el principio de transparencia y de responsabilidad de las Administraciones públicas en la custodia de sus expedientes.

06_ Ley 40 01-10-2015 BOE 236

Resumen de la trazabilidad de cincuenta años de legalidad documentada

1972 — Proyecto visado para un edificio de apartamentos con un incremento de edificabilidad del 20% autorizado expresamente por la normativa de fomento turístico vigente. El Estado validó el volumen, el uso y la configuración técnica del edificio.

1974 — Certificación final de obra parcial al 100% de la estructura, con una configuración inicial que debe contrastarse con la normativa urbanística y técnica aplicable en ese momento.

1975 — División Horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad como conjunto de apartamentos privados, al amparo del Decreto de 1967. Las 294 unidades nacieron registralmente limpias, sin anotación alguna de condición turística, obligación de explotación colectiva, ni limitación de uso residencial.

1978-1979 — Nueva licencia municipal y certificación final de obra como edificio de apartamentos. El Ayuntamiento de Calviá, con pleno conocimiento del estado del edificio, ordenó su terminación conforme al proyecto original y validó su configuración definitiva.

1980-1982 — Expedición de cédulas de habitabilidad y otros documentos administrativos municipales, que son antecedentes esenciales para valorar la aptitud residencial del edificio.

1983 — Resolución administrativa del Consell Interinsular que legaliza y autoriza a 178 unidades del edificio como apartamentos turísticos, denegando explícitamente la clasificación como industria hotelera. Esta resolución turística debe analizarse por su literalidad, alcance y efectos respecto del conjunto, o de parte del edificio. No se inscribe en el Registro de la Propiedad.

1996 — Venta individualizada de 178 apartamentos a propietarios particulares. Los adquirentes compraron confiando en un Registro que no reflejaba condición turística alguna. Ninguna escritura, ningún asiento registral, ni el propio vendedor les informó de limitación de uso alguna.

1999 — Resolución administrativa que revoca unilateralmente la licencia turística de 1983. El acto se notifica a una entidad que desde 1996 había dejado de ser propietaria. Los 178 titulares registrales no fueron notificados ni llamados al procedimiento. La resolución no se inscribe en el Registro. Esta resolución administrativa posterior cuyo contenido, notificación y oponibilidad deben revisarse con detalle antes de atribuirle efectos definitivos frente a los actuales titulares.

2020-2022 — La propia Administración concede cédulas de habitabilidad a diversas viviendas del edificio, acreditando que no existe impedimento técnico ni urbanístico real para el conjunto del edificio.

2024 — Actuaciones recientes de la Administración que deben contrastarse con toda la cadena documental previa para valorar si existe continuidad, cambio de criterio, o eventual contradicción con actos anteriores. Sin cambio normativo, ni modificación física del edificio, la Administración cataloga el edificio como fuera de ordenación, bloquea la emisión de cédulas de habitabilidad e inicia expedientes sancionadores. Lo hace ignorando cincuenta años de actos administrativos propios, firmes y no impugnados, e invirtiendo la carga de la prueba sobre los propietarios.

Conclusión provisional: A la vista de la documentación revisada, puede sostenerse con base razonable que existe una cadena de actos, documentos técnicos y antecedentes administrativos que no debería ser ignorada sin una motivación muy rigurosa.

La tesis más sólida no es que todo el edificio quede automáticamente blindado frente a cualquier control, sino que la Administración debe explicar de forma completa y coherente por qué se aparta de su propia documentación histórica, de sus actos previos y de la situación registral y técnica consolidada.

En consecuencia, la posición más defendible es la de afirmar que el edificio presenta una trazabilidad jurídica compleja y aparentemente consolidada, que exige una revisión individualizada, documentalmente completa y jurídicamente motivada antes de adoptar medidas restrictivas o sancionadoras.

Trazabilidad histórica detallada de 1972 a 2026

A continuación, se detalla el análisis año a año, y punto por punto, que restituye al Bahía de Palma a la posición legal que siempre le ha correspondido, según la documentación disponible y la normativa aplicable en cada momento:

1971

1971-1º/ Datos extraídos del PGOU de 1971

Sector Illetas

Polígono I

1. = ………………………………………………………….27´0

Volumen Edificación Total m3/m2 =…..………………..….1´8

Densidad Total Hab/ha =…………………………………….220

Población =…………………………………………….….….5940

Actuación Legal Realizada =………………………………..P.G. – P.P.  23.12.59

Actuación Legal a Realizar =……………………….………PU/RI

Zona =…………………………………………………..……1 – 2

1. =…………………………………………………………..21´3

Calificación Suelo Legal =……………………………….…SU

Calificación Suelo Urbanística =……………………………C

Tipos Edificación Privada =………………………………..BQ   AS   CH

Aprovechamientos

Volumen Máximo m3/m2 =…………………………………..BQ-3´0

Parcela Mínima m2 =…………………………………………BQ-1.200

Fachada Mínima ml =…………………………………………BQ-20

Ocupación % =……………………………………………..….BQ-30

Altura Máxima =…………………………………………….….BQ- 6pl.

Separaciones

Calle =…………………………………………………….….…6 m

Medianerias =………………………………………………….6 m

Observaciones

Edificación condicionada a zona polémica militar

Paso avd. Illetas a polígono IV-I será solo servidumbre de paso público

Las edificaciones privadas, tanto principales como de servicios colectivos, estarán sujetas a las siguientes limitaciones legales según los tipos de edificación permitidos.

3) Tipo bloque exento (BQ):

Parcela mínima 1.200 m2

Fachada mínima 20 m.

Volumen edificable a definir en las Normas Particulares

Superficie de ocupación máxima 30%

Altura máxima 10 plantas

Separaciones de alineaciones y medianeras, la mitad de la altura con un mínimo de 6 m.

Las edificaciones destinadas a servicios colectivos residenciales, hoteles y moteles serán considerados a todos los efectos como edificación principal.

Las edificaciones destinadas al resto de los servicios colectivos como edificación complementaria.

1. Los usos, categorías y situaciones en las edificaciones privadas serán las siguientes, para cada uno de los tipos.

2) Edificación en bloque exento (BQ)

Uso de vivienda: categoría 1ª

Uso de industria: categoría 1ª y 2ª situación 1ª y 2ª

01_ PGOU 1971

1971-2º/ Según el PGOU de 1971 de Calvià, el Bahía de Palma es un bloque exento (BQ) en suelo urbano (SU) con calificación de casco (C). El propio plan asigna a esta tipología el uso de vivienda de categoría 1ª, y el uso de industria: categoría 1ª y 2ª situación 1ª y 2ª.

Esto significa que el propio plan preveía la coexistencia de residentes y actividad turística en el mismo edificio. Por tanto, las cédulas de habitabilidad que el MOPU dio en 1980-1982 no fueron un error, sino la aplicación exacta de la situación 2ª que permitía el uso residencial en este edificio.

Por tanto, cuando la Administración actual nos niega la renovación de la cédula diciendo que el uso residencial es incompatible, parece entrar en contradicción con la norma bajo la que se levantó el edificio y con los actos administrativos firmes de la época.

1971-3º/ Explicación detallada sobre “el Uso de industria: categoría 1ª y 2ª situación 1ª y 2ª”

En el urbanismo de aquella época, las «Situaciones» no definían qué se hacía, sino en qué parte del edificio o de la parcela se permitía hacer.

Aquí tenemos la explicación técnica de lo que significa para el Bahía de Palma:

1. ¿Qué es la «Situación» en el Uso Industrial?

Cuando el PGOU de 1971 dice que en un bloque BQ se permite el uso de Industria (Categoría 1ª y 2ª) en Situación 1ª y 2ª, se refiere a lo siguiente:

Situación 1ª: Significa que la actividad (en este caso, la «Industria Turística» o el Apartamento) puede ocupar edificios independientes destinados exclusivamente a ese fin. Es decir, el edificio entero puede ser una «industria».

Situación 2ª: Significa que la actividad puede estar mezclada en el mismo edificio con otros usos (como el de vivienda), normalmente ocupando plantas bajas, entresuelos o plantas completas dentro de un bloque donde también viven residentes.

2. ¿Qué es la «Industria Categoría 1ª y 2ª»?

En los años 70, no existía una ley de servicios como la de ahora. Los hoteles se clasificaban como «Industria»:

Categoría 1ª: Industrias que no producen ruidos, humos ni vibraciones molestas (como oficinas, pequeños talleres y, sobre todo, hoteles y moteles).

Categoría 2ª: Industrias que podían tener alguna molestia mínima pero compatible con la vida urbana (como grandes hoteles con lavanderías industriales propias o cocinas de gran capacidad).

3. ¿Por qué esto explica la situación de Bahía de Palma?

Al decir el PGOU, que dicho solar permite Vivienda 1ª Categoría, y además Industria Situación 1ª y 2ª, el Plan General de 1971 estaba diciendo literalmente:

«En este solar puedes construir un bloque de apartamentos para vivir (Vivienda), o un edificio entero para turistas (Industria Situación 1ª), o un edificio donde en unos apartamentos haya turistas y en otros haya gente viviendo (Situación 2ª).»

Esto demuestra que:

1. La compatibilidad es originaria, el Plan de 1971 ya diseñó la zona para que el uso residencial y el turístico fueran de la mano.
2. No hay una transformación, al estar permitidas ambas situaciones, el edificio no ha cambiado de algo legal, a algo ilegal. Simplemente ha ejercido las dos facultades que el Plan le daba desde el principio.

Esta interpretación técnica coincide con la práctica administrativa de la época y con la documentación obrante en los expedientes.

1971-4º/ Explicación jurídica sobre “el Uso de industria: categoría 1ª y 2ª situación 1ª y 2ª”

Para comprender por qué el edificio Bahía de Palma posee legalmente un uso híbrido, es imprescindible analizar el Decreto 2414/1961 (RAMINP-Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas), norma estatal vigente cuando se aprobó el PGOU 1971.

El hospedaje se clasificaba como “Industria Inocua» bajo el artículo 2 del RAMINP, las actividades de servicios y hospedaje (hoteles/apartamentos) no se clasificaban en el uso residencial, sino en el uso de industria de servicios. Al ser actividades que no producen ruidos, humos, ni peligrosidad (artículo 3), se encuadran en la Categoría 1ª (Inocuas).

Cuando el PGOU de 1971 permite «Industria Categoría 1ª», está permitiendo explícitamente el uso de apartamentos turísticos / hospedaje.

La Situación 2ª, el uso mixto autorizado por el artículo 23 del RAMINP de 1961 establece que se podrán instalar en edificios destinados a viviendas aquellas actividades que no entrañen riesgos ni molestias graves. Este artículo es el que da cobertura legal a lo que el PGOU de 1971 denomina «Situación 2ª».

Situación 1ª (Edificio exclusivo): La industria ocupa todo el inmueble (Uso hotelero puro).

Situación 2ª (Uso mixto): La industria (apartamentos turísticos) convive en el mismo inmueble con otros usos (vivienda residencial), compartiendo estructura y accesos.

Inexistencia de «Cambio de Uso» o «Transformación Ilegal», al unir el RAMINP de 1961 con las ordenanzas de 1971, se extraen tres conclusiones jurídicas:

1. A) El edificio no ha mutado de hotel a viviendas. Nació con la facultad de ejercer ambos usos simultáneamente según el Art. 23 del RAMINP y la Situación 2ª del Plan.
2. B) El derecho a que convivan turistas y residentes no es un uso tolerado, sino un uso reglado y permitido desde la licencia de obra de 1972.
3. C) Cualquier intento actual de calificar como incompatible el uso residencial en un edificio con licencia de “industria situación 2ª” debe analizarse con cautela, pues podría contradecir la normativa estatal y municipal vigente en 1971‑1972.

La realidad jurídica es que el edificio nació con un «ADN híbrido legal». No ha existido una transformación de hotel a viviendas, sino el ejercicio simultáneo de las dos facultades (Residencial + Industrial Situación 2ª) permitidas desde la licencia original de 1972.

Cualquier intento actual de calificar este uso como incompatible supone ignorar el Principio de Irretroactividad. artículo 9.3 de la Constitución Española.

La Administración actual debe interpretar la situación conforme a la normativa aplicable en el momento de la construcción y a los actos administrativos firmes emitidos entonces.

07_ Decreto 2414 30-11-1961 BOE 292

1971-5º/ «Zona Polémica Militar»: Esto significa que en 1971 se pidió permiso al Ejército para construir. Si el Ejército y el MOPU dieron el visto bueno a 294 apartamentos de 1ª Categoría + Industria Situación 2ª, ello refuerza que la Administración estatal conocía y aprobaba la configuración del edificio.

1971-6º/ El volumen BQ-3´0: El plan permitía un volumen muy elevado (3 m3 por cada m2 de suelo).

El promotor aceptó el 20% extra de volumen para un aparthotel, pero el suelo permitía viviendas (BQ).

Si se otorgó licencia de obras y de primera ocupación para este volumen, se reconoció que el proyecto cumplía con el aprovechamiento legal.

Por ello, resulta discutible reinterpretar hoy ese volumen como una gracia condicionada, cuando fue autorizado mediante actos administrativos firmes.

1971-7º/ Ese volumen extra estaba condicionado a la explotación turística.

Si la Administración permitió la División Horizontal en 1975, aceptó con ello que dicho volumen quedara vinculado a fincas independientes, lo que refuerza la buena fe de los compradores.

A mayor abundamiento, resulta crucial destacar que dicha condición de uso o limitación urbanística no fue incorporada en la escritura de División Horizontal de 1975, ni constaba en modo alguno en los asientos del Registro de la Propiedad.

Las 294 fincas nacieron registralmente como unidades independientes, libres de cualquier carga o limitación vinculante de naturaleza turística.

Al permitir este nacimiento registral sin anotación alguna, la Administración generó una apariencia de plena disponibilidad que los terceros adquirentes tenían derecho a considerar veraz.

Por tanto, no puede oponerse hoy una condición que fue omitida del Registro por la propia Administración, frente a quienes compraron confiando en la literalidad de unos asientos que ella misma tenía obligación de mantener completos y actualizados, conforme al principio de publicidad registral y a la protección del tercero hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

1971-8º/ El PGOU de 1971 establece que: “Servicios colectivos residenciales, hoteles y moteles serán considerados edificación principal.” Esto demuestra que el uso turístico y el residencial eran intercambiables y compatibles.

El PGOU otorga a estos apartamentos la condición de edificación principal.

Por tanto, gozan de la máxima seguridad jurídica.

No existe base normativa para tratarlos como elementos secundarios o precarios.

1971-9º/ “Uso de Industria: Categoría 1ª y 2ª»: En 1982 un propietario pidió legalizar una industria hotelera. Esto encaja con el uso dual del PGOU 1971.

1971-10º/ La Administración recondujo la solicitud de hotel hacía apartamentos turísticos en 1983.

Esto confirma, que el edificio no era un hotel, que su naturaleza jurídica era la de apartamentos y que la Administración reconoció la compatibilidad turística‑residencial.

La propia Administración definió el modelo mixto del edificio.

1971-11º/ El edificio cumple con las superficies mínimas de vivienda de la época. La cédula debe concederse por derecho consolidado.

1971-12º/ La Orden de fecha 3 de julio de 1971, por la que se transcribe la relación de asuntos sometidos a la consideración del Ministro de Vivienda, Don Vicente Mortes Alfonso, con indicaciones de la resolución recaída en cada caso.

Dicho texto habla de la necesidad de formular una ordenación que tendrá el valor de Plan General en las zonas ya ordenadas, y de avance de planeamiento en el resto. Menciona que la ordenación completa de Calviá, debe presentarse en el Departamento para su resolución definitiva en el plazo de 4 meses.

La firma del Ministro en dicha Orden confirma que en esa fecha (junio-julio de 1971) se estaba legalizando y ordenando el crecimiento urbanístico de zonas como Calviá.

Si en 1971 el Ministerio estaba aprobando la ordenación de Calviá, aplicaba las Normas de Habitabilidad que vienen recogidas en la Orden de 29 de febrero de 1944.

08_ Orden 03-07-1971 BOE 158

1971-13º/ En relación con las condiciones de habitabilidad la orden de 29 de febrero de 1944 dice lo siguiente:

6ª Las dimensiones mínimas de las distintas habitaciones serán las siguientes:

Dormitorios de una sola cama, 6 m2/15m3

Dormitorios de dos camas, 10 m2/25m3

Cuarto de estar, 10 m2

Cocina, 5 m2

Retrete, 1,5 m2

Si la cocina y cuarto de estar constituye una sola pieza, esta tendrá una dimensión mínima de 14 m2

La anchura mínima de pasillo será de 0.80 m2, salvo en la parte correspondiente a la entrada en el piso, cuya anchura se elevará a 1 metro.

La altura de todas las habitaciones medida del pavimento al cielo raso, no será inferior a 2.50 metros en el medio urbano, pudiendo descender a 2,20 en las casas aisladas y en el medio rural.

Los pisos inferiores de las casas destinadas a viviendas estarán aislados del terreno natural mediante una cámara de aire o una capa impermeable que proteja de las humedades del suelo.

Conclusión Condiciones de habitabilidad:

Dormitorios de dos camas =……………………………………….…10 m2

Cocina y cuarto de estar constituye una sola pieza =……….…….14 m2

Retrete =…………………………………………………………….….1,5 m2

Total m2 =………………………………………………………………25,50 m2

Las sanciones actuales que califican estas viviendas como infraviviendas parecen no tener en cuenta que la habitabilidad debe valorarse conforme a la normativa vigente en el momento de la construcción, la mayoría de los apartamentos del edificio tienen 25,60 m2.

09_ Orden 29-02-1944 BOE 61

1971-14º/ El edificio Bahía de Palma no se halla en situación de fuera de ordenación.

Su tipología y volumen gozan de doble conformidad urbanística, PGOU 1971, con su licencia y final de obra y PGOU actual, con uso turístico compatible.

La existencia de cédulas de habitabilidad consolida el uso residencial-mixto, y cualquier cambio normativo posterior no puede afectar a derechos adquiridos.

1971-15º/ El edificio goza de la condición de edificación legal consolidada.

Según los artículos 31 y 38 de la Ley del Suelo de 1956, el derecho a edificar y el uso autorizado se incorporan al patrimonio del propietario, y el edificio consolidó un doble uso, residencial con sus cédulas en 1980, y turístico con la licencia de 1983.

El artículo 48 protege las edificaciones frente a cambios de planeamiento.

Por ello, no resulta jurídicamente adecuado calificar estas unidades como infravivienda aplicando criterios posteriores.

10_ Ley del Suelo 12-05-1956 BOE 135

11_ Real Decreto Ley del Suelo 1346 09-04-1976 BOE 145

1971-16º/ El Decreto de Presidencia del Gobierno número 63/1968 de 18 de enero confirma que en 1968 el Ministerio de la Vivienda era el órgano máximo y competente en España para regular todo lo relativo a la construcción y la habitabilidad.

El edificio Bahía de Palma es el resultado de la aplicación de la ingeniería estatal que este órgano decreta.

La coordinación entre Vivienda y Turismo explica la dualidad del edificio, reconocida por el propio Estado. La Conselleria actual no debería invalidar la jerarquía normativa de aquel momento.

12_ Decreto 63 18-01-1968 BOE 18

1972

1972-1º/ La memoria descriptiva del proyecto de 1972 define el tipo de edificación como BQ Bloque Exento. Según el PGOU de 1971, esta tipología permitía explícitamente el «Uso de Vivienda de Categoría 1ª», lo que vincula el origen del edificio con la compatibilidad residencial según la normativa vigente en aquel momento.

1972-2º/ La estructura cumple con la instrucción de hormigón EH-73, el estándar más exigente de la época para edificios residenciales permanentes. No se trata de una construcción precaria, el proyecto se sometió voluntariamente a las normas de habitabilidad del Ministerio de Vivienda, razón por la cual el Estado otorgó cédulas de habitabilidad individuales en 1980 tras verificar su adecuación técnica.

1972-3º/ La Memoria justifica la modificación del anteproyecto para evitar que el edificio quedara excesivamente hundido debido a las restricciones de Capitanía General, zona polémica militar, y el límite de 6 plantas de altura.

El incremento del 20% de volumen vinculado al uso turístico se integró legalmente de forma horizontal, a lo ancho y en el fondo de la parcela, quedando plenamente consolidado en los planos visados y aceptado por la Administración competente.

1972-4º/ Los planos confirman que el edificio es, físicamente, un bloque de viviendas compactas. El diseño del apartamento tipo demuestra que cada unidad es un habitáculo autosuficiente, cocina, baño completo y salón-dormitorio, con terrazas de 7 m2.

A diferencia de una habitación de hotel, estas unidades fueron concebidas para el uso residencial autónomo según los estándares de la época.

1972-5º/ El diseño físico, ventilación, cocina y baño independientes, es lo que permitió que en 1980 el MOPU emitiera las cédulas de habitabilidad.

Al aceptar y visar este diseño de 294 unidades independientes, la Administración aceptó implícitamente su aptitud como apartamentos residenciales.

Dado que la estructura física no ha variado, la habitabilidad reconocida entonces constituye un antecedente administrativo relevante que debe ser tenido en cuenta en la valoración actual.

1972-6º/ El proyecto inicial de 1972, en su apartado 1.13., establece de forma literal la sujeción al BOE número 35 de 9 de febrero de 1963 donde se establece la norma MV 101-1962 que regula las estructuras.

Esto prueba que el edificio se construyó con los estándares técnicos más altos de la época, hormigón armado, etc…, reforzando que no es una construcción precaria, sino una edificación proyectada conforme a la normativa estatal de vivienda.

13_ Decreto 195 17-01-1963 BOE 35

1972-7º/ El proyecto inicial de 1972, en su apartado 1.12.1, establece de forma literal la sujeción al Decreto 2987/1968 de 20 de septiembre, que aprueba la instrucción para el proyecto y la ejecución de obras de hormigón en masa o armado.

Este Decreto demuestra que el edificio se proyectó y construyó siguiendo la normativa estatal de seguridad más avanzada de la época, y plenamente aplicable a edificios residenciales.

14_ Decreto 2987 20-09-1968 BOE 290

1972-8º/ En el pliego de condiciones particulares técnicas, en su apartado 2.3 del proyecto inicial de 1972.

Esta norma técnica del Ministerio de la Vivienda regulaba con rigor extremo, el cálculo de estructuras y la calidad del hormigón armado.

El hecho de que el edificio se proyectara y visara bajo esta instrucción técnica demuestra que el edificio fue concebido como una estructura de carácter permanente y alta durabilidad, bajo los mismos estándares exigidos para los edificios de viviendas de la época.

El cumplimiento de esta Orden fue requisito indispensable para obtener el certificado de final de obra y las posteriores cédulas de habitabilidad en 1980.

Todo ello refuerza que el edificio no puede ser tratado como una construcción efímera o de baja calidad, sino como una edificación residencial consolidada.

15_ Orden 05-05-1972 BOE 113

1972-9º El proyecto inicial de 1972, establece en su apartado 1.12.2 la sujeción expresa al Decreto 462/1971 del Ministerio de la Vivienda.

Esta mención no es meramente formal, sino que determina la naturaleza técnica del inmueble, el edificio fue diseñado, visado y construido cumpliendo los estándares de habitabilidad exigidos para las viviendas permanentes.

Esta sujeción técnica explica que el MOPU emitiera cédulas de habitabilidad individuales entre 1980 y 1982, validando el edificio como conjunto de viviendas.

El edificio no nació bajo una normativa de industria hotelera pura, sino bajo una norma de vivienda (Decreto 462/71) coordinada con la normativa de apartamentos turísticos (Orden de 1967).

Al obligar el proyecto a observar todas las normas del Ministerio de la Vivienda, se garantiza que cada unidad de 25,60 m2 es una vivienda legal consolidada, diseñada bajo los estándares de la Orden de 29 de febrero de 1944.

Esta doble conformidad técnica constituye un antecedente administrativo que vincula a la Administración actual en virtud del principio de actos propios.

16_ Decreto 462 11-03-1971 BOE 71

1972-10º/ La supuesta alegalidad, que hoy se nos reprocha es, en realidad, un error de perspectiva administrativo.

La desaparición de documentos en los archivos públicos no anula los derechos de los ciudadanos.

No buscamos legalizar una infravivienda, sino exigir la restauración de pleno derecho de unos propietarios cuyas viviendas fueron proyectadas, visadas y autorizadas por el Estado siguiendo la ley vigente.

La falta de documentación en archivos actuales no puede perjudicar a quienes actuaron conforme a la normativa y a los actos administrativos válidos de su época.

02_ 29-08-1972 Proyecto Apartotel Visado

03_ 29-08-1972 Memoria Descriptiva Visado

1973

1973-1º/ Para una correcta interpretación de la vida jurídica de este edificio, debe atenderse a las circunstancias excepcionales que rodearon su construcción. Tras la obtención de la licencia inicial en 1973, el sector se vio golpeado por la crisis mundial del petróleo, derivando en la quiebra de la promotora original en 1976 y la paralización de las obras.

Esta interrupción no supuso la extinción de los derechos urbanísticos, ya que tanto el decreto 2114/1961, vigente durante el parón, como el real decreto 2187/1978, vigente en la reactivación, establecen en su artículo 34 y 106 respectivamente, que la caducidad de una licencia requiere obligatoriamente una declaración formal y expresa por parte de la Administración, previa audiencia del interesado.

Al no haberse tramitado expediente de caducidad entre 1973 y 1978, los derechos derivados del proyecto original permanecieron vigentes conforme al principio de conservación de los actos administrativos.

Esta continuidad quedó reforzada con la licencia municipal de 5 de septiembre de 1978, que autorizó la reanudación de las obras bajo las condiciones del proyecto inicial de 1972, confirmando la validez del planeamiento y de la configuración técnica aprobada en origen.

Es reseñable que la licencia de 6 de febrero de 1973 ya preveía la necesaria coordinación con las autoridades militares debido a la ubicación de la parcela en la “Zona Polémica”. El propio Ayuntamiento, en el cuerpo de la licencia, vinculaba la legitimación de la obra a la obtención de la autorización de Capitanía General.

El cumplimiento de estas restricciones militares, que limitaron la altura del edificio y obligaron a una distribución horizontal, confirma que el edificio fue sometido a un control administrativo doble y riguroso.

Este hecho refuerza la plena legalidad del volumen construido, validado tanto por la normativa urbanística municipal como por las servidumbres de defensa nacional aplicables en la época.

04_ 06-02-1973 1ª Licencia Inicial de Obras

17_ Real Decreto 2187 23-06-1978 BOE 223

1974

1974-1º/ Con fecha 19 de septiembre de 1974, la dirección facultativa emite la certificación final de obra parcial, 100% estructura, visada oficialmente el 23 de septiembre.

Este documento acredita que la unidad estructural completa, zonas A, B y C, fue terminada según el proyecto de 1972.

Al ser la estructura el elemento que define de forma irreversible los volúmenes y plantas, esta certificación constituye una prueba fehaciente de la realidad física del inmueble, que cuenta con más de 50 años de existencia acreditada.

Cualquier cuestionamiento actual sobre la volumetría debe valorarse a la luz de este acto administrativo visado y consentido por la Administración en su momento.

05_19-09-1974 1ª Certificación Final de Obra Parcial 100% Estructura

1974-2º/ La ampliación proyectada en la memoria de enero de 1975, no respondió a una voluntad de incremento especulativo, sino a dos necesidades técnicas imperativas:

1. La aparición de discontinuidades y grietas en el terreno durante la excavación obligó a la unión de las alas del edificio mediante galerías para dotar al conjunto de la rigidez necesaria y estabilizar el terreno.
2. La complejidad de la maquinaria de calefacción y aire acondicionado exigió la creación de un sótano técnico de 205 m2.

Estas intervenciones se acogieron estrictamente a las Normas Tecnológicas de la Edificación (decreto 3565/1972) y a la norma MV 101/1962. Bajo este marco normativo estatal, estas superficies técnicas y galerías no computaban como volumen edificado a efectos de aprovechamiento residencial.

La aceptación administrativa de estas soluciones técnicas, reflejada en los certificados de obra posteriores, confirma que la configuración física del edificio fue conocida y validada por la Administración competente. El MOPU emitió las cédulas de habitabilidad en 1980 basándose en esta configuración física, lo que refuerza la firmeza de la situación jurídica del edificio.

Aplicar hoy criterios de cómputo distintos a los vigentes en 1974 podría vulnerar el principio de seguridad jurídica y la doctrina de los actos propios.

18_ Real Decreto 3565 23-12-1972 BOE 13

06_ 21-01-1975 Memoria Descriptiva Ampliación

1975

1975-1º/ El edificio Bahía de Palma nunca fue concebido ni construido como un hotel. Nació como un conjunto de apartamentos privados bajo el amparo de la Orden de 17 de enero de 1967, norma que ya entonces definía legalmente estas unidades como viviendas y permitía expresamente la propiedad individual sobre cada una de ellas.

El artículo 7 de esta Orden establece que «el propietario de un apartamento podrá cederlo a la empresa explotadora por cualquiera de los medios válidos en derecho». Al prever la transmisión de la propiedad por cualquier medio jurídicamente válido, la propia ley reconocía que cada apartamento podía pertenecer a un dueño distinto. La escritura de División Horizontal de 1975 no fue una anomalía, ni una irregularidad, fue el ejercicio exacto de la facultad que la norma turística vigente expresamente contemplaba.

El artículo 3.2.e) de la Orden exigía que, para obtener la autorización de apertura de un apartamento turístico, la empresa presentara obligatoriamente la cédula de habitabilidad expedida por la Fiscalía de la Vivienda.

La propia ley turística reconocía que la unidad física era, ante todo, una vivienda. No se puede exigir una cédula de habitabilidad a algo que no sea habitable como vivienda. La aptitud residencial no es una consecuencia sobrevenida ni una interpretación forzada, es el presupuesto técnico que el Estado exigía para autorizar cualquier explotación turística.

El artículo 9 refuerza esta conclusión al definir las piezas mínimas obligatorias: cocina, sala de estar-comedor, dormitorios independientes con ventilación directa y cuartos de baño. Estas exigencias son prácticamente idénticas a las de las viviendas protegidas o de renta libre de la época. El edificio se construyó con estándares de vivienda, no de hotelería.

La propia exposición de motivos de la Orden lo confirma con claridad, al reconocer que el turista busca en estos apartamentos la reunión y la vida familiar, y los beneficios de un hogar que, aunque eventual, ofrece las indispensables condiciones vitales que proporciona la vivienda familiar. La norma no pretendía crear habitaciones de hotel con cocina, sino trasladar el concepto de vivienda al sector turístico.

El artículo 1 de la Orden supeditaba el carácter turístico a una explotación habitual mediante publicidad o rotación comercial activa. No era la licencia en sí lo que sostenía la condición turística, sino la actividad efectiva de explotación.

Entre 1982 y 1996, el propietario mayoritario mantuvo esa explotación de forma organizada y continuada. Sin embargo, con la venta individualizada de 1996, esa gestión colectiva desapareció. Al cesar el presupuesto que la propia ley exigía para mantener la condición turística, el edificio recuperó de facto su naturaleza residencial. No fue una decisión de los propietarios ni un cambio de uso irregular, fue la consecuencia jurídica directa y automática del cese de la actividad que la ley de 1967 requería.

A este argumento debe añadirse un elemento de especial trascendencia. Los propietarios que adquirieron sus apartamentos en 1996 lo hicieron en condiciones de absoluta opacidad informativa sobre cualquier limitación de naturaleza turística. Ni las escrituras de compraventa, ni los asientos del Registro de la Propiedad, ni el propio vendedor les informaron de la existencia de una licencia turística vinculante, de una obligación de explotación colectiva, ni de restricción alguna sobre el uso residencial. Toda la documentación que recibieron definía inequívocamente su adquisición como la de un apartamento residencial.

Los actuales propietarios son terceros de buena fe, en el sentido más estricto del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Confiaron en un Registro que no reflejaba carga turística alguna, pagaron el precio correspondiente a una vivienda residencial y organizaron su vida y su patrimonio sobre esa base. Oponer hoy frente a ellos una condición que no figuraba en ningún documento que hubieran podido consultar, no es sólo jurídicamente inviable, es incompatible con los principios de seguridad jurídica que el Estado tiene obligación de garantizar.

Finalmente, el artículo 10 de la Orden permite expresamente la coexistencia de unidades residenciales con grupos de explotación turística, con un mínimo de diez unidades. Esta estructura legal confirma que la dualidad no es una anomalía del Bahía de Palma, sino una posibilidad expresamente prevista por la norma que rigió su construcción.

Cualquier agrupación de diez o más apartamentos puede ejercer la actividad turística original, mientras el resto mantiene su carácter residencial avalado por las cédulas de 1980. Ambos usos son, por tanto, simultáneamente legales y compatibles por derecho consolidado.

19_ Orden 17-01-1967 BOE 24

1975-2º/ Todo lo expuesto de la Ley de 1967, sumado al artículo 5 de la Ley 48 de 1963, confirma que el uso permanente no cambia la naturaleza de la unidad, nació como un espacio apto para la vida humana y así debe ser reconocido.

El artículo 6 establece que la facultad de ordenación del Ministerio de Información y Turismo “no excluye aquellas otras competencias administrativas que (…) se encuentren legalmente reconocidas sobre materias específicas que guarden relación con el turismo”.

Por tanto, la normativa turística no anulaba la competencia del Ministerio de Vivienda para otorgar cédulas de habitabilidad, ni la vigencia de la legislación civil común.

El edificio nació bajo un régimen de competencias concurrentes, lo que valida que el inmueble ostente simultáneamente una clasificación turística y una aptitud residencial plena, certificada por el Estado.

El artículo 38 establece: «Las relaciones jurídico-privadas que se establezcan por razón de las actividades turísticas se regirán por la legislación común a ellas aplicable».

Este precepto es el que permitió y amparó legalmente la formalización de la escritura de División Horizontal del edificio en el año 1975.

Al someter las relaciones jurídico-privadas a la legislación común, Código Civil y LPH, el Estado reconoció que el derecho de propiedad prevalece sobre la ordenación turística.

Cualquier pretensión actual de imponer una unidad de explotación obligatoria choca frontalmente con este artículo.

La potestad de ordenación turística no puede utilizarse como una expropiación encubierta de derechos adquiridos.

El artículo 5 clasifica expresamente a los apartamentos como alojamientos turísticos. Además, añade: «No altera la naturaleza del alojamiento el que la actividad se realice de un modo temporal o permanente».

Esto confirma que la ocupación permanente no altera la naturaleza jurídica del inmueble ni limita su aptitud residencial.

El artículo 37 establece que, en actividades no comprendidas específicamente en esta ley, Turismo tendrá “competencia concurrente” con otros órganos administrativos.

Por tanto, las licencias y cédulas otorgadas por Vivienda (MOPU) tienen plena validez y no pueden ser desplazadas por una interpretación exclusiva de la competencia turística.

La escritura de División Horizontal de 1975 se otorgó bajo el amparo de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, modificada en su artículo 8 por la Ley de 8 de julio de 1963.

Esta normativa es la que permitió que las 294 unidades del Bahía de Palma nacieran jurídicamente como fincas independientes protegidas por el Derecho Civil.

Una unidad de explotación obligatoria posterior no puede anular un régimen de propiedad privada válidamente constituido e inscrito hace 50 años.

20_ Ley 48 08-07-1963 BOE 164

21_ Ley 49 21-07-1960 BOE 176

1975-3º/ El principio de unidad de explotación introducido por la normativa turística posterior, Ley 8/1990 y sucesivas, resulta inaplicable al edificio Bahía de Palma. Según la Orden de 17 de enero de 1967 (BOE nº 24), vigente en el momento de la construcción, los apartamentos turísticos eran definidos legalmente como viviendas (artículo 2º) y se permitía expresamente su pertenencia a distintos propietarios (artículos 6º y 7º).

Habiéndose constituido el régimen de Propiedad Horizontal en 1975 bajo este amparo legal y obtenido las cédulas de habitabilidad entre 1980 y 1982, los propietarios ostentan derechos consolidados.

La unidad de explotación podrá ser un requisito para la actividad hotelera, pero no puede convertirse en condición para el ejercicio del derecho a la vivienda ni para la habitabilidad.

Imponerla retroactivamente supondría una expropiación de uso de facto, vulnerando el artículo 33 de la Constitución.

Es un hecho jurídico que el carácter exclusivo del uso turístico no se introdujo en Baleares hasta la Ley 7/1988. Durante 1972-1983 imperaba un marco estatal de compatibilidad de usos, por lo que no puede aplicarse hoy una exclusividad posterior para anular cédulas válidamente otorgadas.

1975-4º/ Frente a las alegaciones sobre supuestas alteraciones de uso, el título constitutivo y los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad en 1975 blindan la realidad actual del edificio Bahía de Palma bajo tres pilares:

1. Uso residencial permanente (Regla 2ª): Los Estatutos dicen: «Las demás partes determinadas solamente podrán destinarse a vivienda permanente o accidental».

El Registro de la Propiedad reconoció expresamente el uso residencial desde 1975.

2. Uso turístico o vacacional (Regla 2ª): La Regla 3ª autoriza explícitamente el uso como vivienda accidental. En la terminología jurídica de 1975, esto equivale al actual uso turístico o vacacional.

Este permiso estatutario cumple con las exigencias actuales del Tribunal Supremo para permitir el uso turístico.

3. Actividad industrial de hospedaje (Regla 2ª): Faculta a determinadas plantas para realizar actividades industriales.

El hospedaje era considerado industria según el RAMINP 1961.

El edificio nació con doble facultad: residencial y turística.

La Administración no puede prohibir hoy un uso autorizado e inscrito hace 50 años.

1975-5º/ Frente a las posibles alegaciones sobre supuestas alteraciones del proyecto inicial de 1972, se esgrime el Título Constitutivo y los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad en 1975, que otorgan a los propietarios las siguientes facultades expresas:

Derecho de Agrupación y Segregación (Regla 3ª): “Los propietarios de partes determinadas de la íntegra finca, podrán comunicar entre sí o agrupar, las partes determinadas de que sean dueños, tanto horizontal como verticalmente; también podrán dividirlas para formar nuevas partes o segregar una porción con el mismo fin o al efecto de agregarla a otra parte…”

Esto explica legalmente por qué el edificio pasó de las unidades teóricas de 1972 a las unidades reales agrupadas que constan en el expediente de Turismo de 1983.

Uso Privativo y Cerramiento de Pasillos (Regla 10ª): La Regla 10ª establece literalmente: “Serán de uso privativo de la parte determinada colindante, aquellos pasillos en los que la interrupción del paso, no impida, al resto de los copropietarios, el acceso normal a todas y cada una de sus propias partes determinadas; pudiendo dichos propietarios utilizarlos de la forma que crean más conveniente, incluso realizando obras que impidan el acceso y las vistas sobre los mismos.”

Esta regla blinda la legalidad de los cerramientos internos que permitieron la unificación física de algunos apartamentos, otorgándoles un derecho de aprovechamiento exclusivo de elementos comunes desafectados.

Régimen de Terrazas Cubiertas (Regla 5ª): Los Estatutos definen las terrazas cubiertas como anejos de uso privativo. Al estar integradas en la envolvente del edificio según las Normas Tecnológicas de la Edificación (NTE) de 1972 mencionadas en la Memoria de Ampliación, su configuración actual es plenamente conforme con el derecho de propiedad inscrito.

La realidad física que la Administración cuestiona hoy es exactamente la que el Registro de la Propiedad autorizó en 1975. Al haber sido estas obras e integraciones de espacios validadas por la inspección de la Conselleria de Turismo en 1983 y por el MOPU en 1980.

Cualquier acción de disciplina urbanística actual debe valorar estos derechos consolidados.

07_08-09-1975 División Horizontal

08_08-09-1975 Estatutos Comunitarios

1976

1976-1º/ La Administración ha estado presente en cada hito del Bahía de Palma. Los hechos de 1976 confirman que el edificio era una realidad física plenamente conocida y consentida.

El certificado del arquitecto director describe un edificio con la estructura terminada y fases muy avanzadas: fase 1 a falta de remates y fase 2 con tabiquería y cableado. Esto demuestra que la configuración de las 294 unidades ya era irreversible.

El Ayuntamiento de Calviá denegó la prórroga de la licencia por un motivo estrictamente temporal, la caducidad del plazo. En ningún momento se cuestionó la legalidad del proyecto ni su uso, lo que constituye un indicio de conformidad administrativa con la tipología ejecutada hasta ese momento.

La declaración judicial de quiebra de la sociedad promotora Retiro S.A., el 20 de noviembre de 1976 (expediente 1374/76 del Juzgado nº 2 de Palma), situó al edificio bajo control judicial.

La paralización de las obras no se debió a irregularidades urbanísticas, sino a una insolvencia económica oficial y pública, lo que refuerza la buena fe de los adquirentes de 1975 y la ausencia de reproche urbanístico durante ese periodo.

09_19-07-1976 Denegación Renovación Licencia por Caducidad

1977

1977-1º/ La configuración volumétrica del edificio Bahía de Palma, definida en 1972, quedó definitivamente reforzada mediante la aplicación del Real Decreto 1077/1977, de 28 de marzo.

Este decreto declaró a Calvià como “territorio de preferente uso turístico”, estableciendo un marco legal de excepcionalidad.

Este marco ampara legalmente incrementos volumétricos y altas densidades a cambio de la dotación de plazas alojativas, convirtiendo el exceso de edificación en una herramienta de fomento estatal.

Este régimen especial explica por qué edificaciones como el Bahía de Palma fueron incentivadas y protegidas por normativa estatal de rango superior.

Tras la caducidad de la licencia previa en 1976, la entrada en vigor de este Real Decreto en 1977 otorgó una cobertura legal que permitió la culminación del proyecto original.

Aplicar hoy parámetros urbanísticos ordinarios a un edificio cuya volumetría fue amparada por un régimen estatal especial podría resultar incompatible con el principio de irretroactividad.

El volumen del Bahía de Palma no es una infracción, sino un derecho de edificabilidad consolidado bajo un régimen especial del Estado, cuya vigencia es irreversible una vez ejecutada la obra y obtenida la posterior licencia de ocupación.

22_ Real Decreto 1077 28-03-1977 BOE 117

1978

1978-1º/ Tras la quiebra de la promotora original, la reanudación de las obras se realizó bajo una estricta supervisión, lo que supone una ratificación oficial de todo lo construido hasta entonces.

El 30 de junio de 1978, el arquitecto saliente emitió un certificado, visado el 26 de julio de 1978, acreditando que el edificio estaba ejecutado al 60%. Este documento congeló la realidad física del edificio ante la Administración.

El 15 de agosto de 1978, un nuevo equipo técnico asumió la dirección para completar el 40% restante, garantizando la solvencia técnica del final de obra.

El 21 de agosto de 1978, el Ayuntamiento de Calviá concedió una nueva licencia de obras. Es un hecho crucial que la Administración, con pleno conocimiento de que el 60% ya estaba levantado, ordenó expresamente que la terminación se ajustará al “proyecto inicial expediente 239/72”.

Esta licencia de 1978 no sólo autorizó la continuación de las obras, sino que convalidó la legalidad del volumen, la estructura y el diseño de 1972. al ordenar su finalización sin variantes.

Cualquier tacha de ilegalidad sobre el volumen o la configuración del edificio queda mitigada por este acto administrativo firme, que obligó a los propietarios a terminar el edificio tal y como hoy se conoce.

10_ 26-07-1978 Certificado Arquitecto 60% de la Obra

11_ 21-08-1978 2ª Licencia Municipal Obra

1979

1979-1º/ Con fecha 20 de noviembre de 1979, se emite la 2ª certificación final de obra parcial, visada por el Colegio de Arquitectos, que acredita la terminación del 40% restante del edificio. Este hito cierra el ciclo constructivo y consolida la legalidad del edificio bajo los siguientes preceptos:

1. El certificado de fin de obra identifica expresamente el edificio como Apartotel de 3 estrellas. Esto demuestra que el edificio se finalizó manteniendo todos los servicios (recepción, zonas comunes, locales) que justifican legalmente el incentivo del 20% de volumen. Mientras estos elementos físicos existan, el volumen asociado mantiene su cobertura legal conforme a la normativa de la época.
2. El Catastro reconoce 1979 como el año de finalización y asigna el uso residencial como principal. Esta aceptación pacífica por parte de la Administración Tributaria durante más de 40 años, mediante el cobro de IBI e ITP bajo categoría residencial ha generado una situación de confianza legítima. Este comportamiento continuado constituye un acto propio que debe ser valorado conforme a la doctrina del Tribunal Supremo sobre estabilidad de situaciones jurídicas consolidadas.
3. Al haberse terminado la obra con una licencia vigente de 1978 y siguiendo el proyecto inicial de 1972, el exceso de volumen es un derecho consolidado. El edificio no se encuentra fuera de ordenación por ilegalidad, sino, en su caso, en una situación de disconformidad sobrevenida con el planeamiento posterior, lo cual no afecta a su validez, ni a su habitabilidad.
4. Cualquier supuesta discrepancia entre el uso turístico y el uso residencial habría prescrito tras cuatro décadas de uso ininterrumpido y público. La Administración no puede negar hoy una cédula de habitabilidad basándose en interpretaciones que no fueron objeto de actuación durante más de 40 años.

12_ 20-11-1979 2ª Certificación Final de Obra Parcial 40%

1979-2º/ Para entender la situación actual del edificio Bahía de Palma, debe recordarse que la Administración actual opera sobre archivos heredados.

Según el Real Decreto 2245/1979, de 7 de septiembre, se transfirieron las competencias de la Administración del Estado al Consejo General Interinsular de las Islas Baleares.

Este traspaso incluía la documentación y expedientes relativos a vivienda, turismo y habitabilidad.

01_ Real Decreto 2245 07-09-1979 BOE 235

1979-3º/ La Administración actual pretende amparar el bloqueo de las cédulas de habitabilidad en una doble laguna documental de sus propios archivos, por un lado, el Ayuntamiento alega que no le consta el acta de final de obra original de 1979, por otro, el Consell afirma que no constan en sus dependencias los duplicados de las cédulas individuales emitidas en su día por el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo (MOPU). Sin embargo, pretender que la ausencia material de estos antecedentes en los registros locales actuales equivale a su inexistencia jurídica constituye una falacia que confunde la carga de la prueba, ignora el marco competencial histórico y criminaliza al propietario por la negligencia custodia del Estado.

Lo que consta para la totalidad del edificio es el acta de final de obra debidamente visada, firmada y aprobada en 1979, cuya original obra en el Archivo Histórico del Colegio Oficial de Arquitectos de las Islas Baleares (COAIB), donde los propietarios han tenido que acudir ante la inactividad pública.

En la fecha de terminación del edificio, el órgano competente en materia de habitabilidad y ordenación era el Ministerio de la Vivienda (MOPU) a nivel central, no el Ayuntamiento. Los expedientes de final de obra y las solicitudes de habitabilidad se tramitaban y archivaban en las delegaciones provinciales de dicho Ministerio. El Ayuntamiento, por tanto, no era el custodio original de esa documentación.

El hecho de que una parte de los propietarios del edificio sí conserve sus cédulas originales físicas emitidas por el MOPU en los años 80 constituye la prueba de que la habitabilidad de todo el edificio fue válidamente expedida por el Estado. La normativa estatal de la época no permitía al MOPU emitir cédulas individuales de forma selectiva en un edificio plurifamiliar si este no contaba con un final de obra único, general y previamente aprobado para todo el conjunto. Si existen cédulas de unos pisos, es porque legalmente existió el final de obra de todo el inmueble. No hay otra interpretación técnica ni jurídica posible.

El hecho de que el Ayuntamiento no encuentre el final de obra y el Consell no localice las cédulas del MOPU no es una falta de los propietarios, sino la prueba de un deficiente traspaso competencial. Los Reales Decretos 2245/1979 y 1479/1984 obligaban al Estado central a transferir de forma ordenada y exhaustiva todos los archivos y expedientes a las nuevas instituciones autonómicas e insulares. Que esa documentación se extraviara o quedara fragmentada en las mudanzas ministeriales de los años 80 es una deficiencia imputable exclusivamente a la Administración.

Exigir hoy al ciudadano, casi medio siglo después, que aporte unos documentos que por ley correspondía archivar y custodiar a las propias instituciones públicas supone una inversión ilegal de la carga de la prueba.

Negar la habitabilidad basándose en el desorden de los archivos públicos vulnera el principio de oficialidad y el deber de diligencia de la Administración, provocando una situación de indefensión por el artículo 9.3 de la Constitución Española. Ante la evidencia del final de obra del COAIB y las cédulas parciales del MOPU supervivientes, la Administración tiene la obligación legal de reconocer la validez del conjunto y proceder a la reconstitución de oficio de los antecedentes de habitabilidad, en lugar de utilizar su propia pérdida de archivos como herramienta de sanción contra los propietarios.

1979-4º/ En 1982, el Ayuntamiento firmó un certificado de conformidad, confirmando que el edificio era correcto, pero la Administración Turística denegó la licencia de Aparthotel.

¿Por qué? Porque reconoció la realidad física del edificio, no funcionaba como un hotel de 3 estrellas, sino como un bloque de apartamentos independientes.

Fue la propia Administración la que recondujo el edificio hacia la categoría de apartamentos turísticos, consolidando su naturaleza de unidades privadas.

Esta reconducción supuso una desafectación de facto de la actividad hotelera.

La Administración no puede ahora reactivar una clasificación hotelera que ella misma descartó hace más de 40 años.

Cuando en 1979 el Ayuntamiento y el Consell heredaron las competencias del Ministerio de Turismo e Información, heredaron también la obligación de custodiar los expedientes.

La seguridad jurídica exige que la Administración actual valore los actos administrativos previos y no actúe como si no existieran.

1979-5º/ Las licencias de 1973 y 1978 supusieron el pago de 556.425 y 531.477 pesetas respectivamente. Actualizado a valor actual, equivale a unos 156.000 euros en tasas de edificación. Si la Administración cobró y retuvo estas cantidades, es porque validó el proyecto, el volumen y el uso solicitado.

Calificar ahora el edificio como infravivienda, o situarlo fuera de ordenación sin devolver las tasas, ni indemnizar a los propietarios podría vulnerar el principio de prohibición del enriquecimiento injusto.

1980

1980-1º/ En este periodo, la Administración del Estado (MOPU e Industria) y las compañías de suministros consolidaron una realidad jurídica que la Administración actual no puede ignorar. En junio de 1980 se tramitan 98 boletines de industria y contadores individuales de electricidad. Esto representa que el 34,44% del edificio se segregó de cualquier unidad hotelera desde su origen.

La existencia de contadores domésticos individuales es un indicio claro de uso residencial reconocido por la Administración.

Las Administraciones actuales alegan que el edificio disfruta de un 20% más de edificabilidad por su condición hotelera. Sin embargo, en 1982 el MOPU otorgó cédulas sobre el 100% de la superficie construida.

La Administración conocía el volumen y lo validó expresamente al emitir las cédulas.

Si el 34% de los propietarios tienen suministros domésticos desde 1980 sin objeción administrativa, ese exceso de edificabilidad es un derecho consolidado.

13_03-06-1980 Boletín Industria DI 663

14_15-07-1981 Contrato Gesa

1980-2º/ Los boletines de Industria vinculan, específicamente, la instalación eléctrica con el número de la cédula de habitabilidad. El Ministerio de Industria no podía tramitar el alta eléctrica sin la existencia previa de la cédula.

Esto confirma que el MOPU había inspeccionado y aprobado la aptitud del edificio como vivienda antes de los contratos definitivos.

En los boletines y contratos de suministro eléctrico con GESA, el uso declarado y aceptado es el de vivienda. La tarifa 4.2 (doméstica) es la prueba técnica de que estas unidades nunca formaron parte de una explotación hotelera unitaria.

El visado de estos documentos constituye un acto propio que genera derechos adquiridos que deben ser respetados.

1981

1981-1º/ En este periodo, el edificio Bahía de Palma se acogió al marco jurídico del real decreto 1077/1977. Este decreto, que declaró a Calviá como territorio de preferente uso turístico, no era una norma sancionadora, sino una herramienta de fomento para adecuar la realidad física de los edificios a la legalidad.

Es en este contexto donde se enmarca la instancia presentada el 11 de mayo de 1982, referencia R.G.E. 864/82, mediante la cual se solicitaba la legalización de la actividad. El hecho de que este expediente no haya sido localizado aún en los archivos municipales no invalida su existencia ni sus efectos. Al contrario, la existencia de resoluciones posteriores en 1983 (Expediente 2/83) demuestra que la Administración tramitó, aceptó y resolvió favorablemente sobre la base de aquella documentación.

La falta de localización de un expediente con número de registro de entrada identificado constituye una deficiencia en la custodia documental de la Administración, que en ningún caso puede perjudicar al administrado ni servir de base para negar una realidad jurídica que se consolidó hace más de 40 años.

En este periodo, el edificio Bahía de Palma se encontraba en un marco normativo turístico en evolución, que culminaría en el Real Decreto 2877/1982, norma estatal que regularía la clasificación de apartamentos turísticos y viviendas turísticas vacacionales y que serviría de base para la legalización de 1983.

23_ Real Decreto 2877 15-10-1982 BOE 269

1982

1982-1º/ En la primavera de 1982 se produce un hito administrativo que resulta determinante para la configuración actual del edificio. Este proceso, impulsado por la Secretaría de Estado de Turismo, obligó al Ayuntamiento de Calvià a contrastar sus archivos con la realidad física del edificio.

El Jefe Provincial de Turismo, en cumplimiento del Decreto 3787/1970, solicitó al Ayuntamiento la acreditación técnica de que el edificio contaba con infraestructuras suficientes para su volumen real. Esta petición situó al Ayuntamiento en la obligación de inspeccionar el edificio tal y como estaba construido.

El informe del arquitecto técnico municipal detectó variaciones respecto al plano de 1972, señalando la ampliación del sótano y la integración de terrazas cubiertas. Estas obras no eran irregulares, eran la materialización de la ampliación autorizada en 1974 bajo el Decreto 3565/1972, ya validada por el MOPU mediante la concesión de las cédulas de habitabilidad en 1980.

Tras evaluar estas ampliaciones, el Alcalde de Calvià emitió la certificación oficial con el sello de “conforme con antecedentes”. Al calificar como correctas las soluciones adoptadas, el Ayuntamiento dictó un acto firme de reconocimiento de la legalidad física del edificio.

Este bloque documental demuestra que el Ayuntamiento conoció, inspeccionó y validó la totalidad de la volumetría en 1982. No cabe hoy alegar exceso de edificabilidad o disconformidad con el plan de 1972, ya que la propia Administración local aceptó en 1982 que el edificio era el resultado de la evolución legal iniciada en 1972.

Según la doctrina de los actos propios, el Ayuntamiento no puede contradecir su certificación de conformidad emitida hace más de cuatro décadas para denegar ahora la renovación de las cédulas.

24_ Decreto 3787 19-12-1970 BOE 15

15_25-03-1982 Solicitud Certificación Infraestructura Decreto 3787-1970

16_05-04-1982 Certificado Conforme según Decreto 3787-1970

1982-2º/ La solidez de esta situación jurídica se ve reforzada por el propio Ayuntamiento de Calvià cuatro décadas después. En el certificado de situación urbanística emitido el 26 de marzo de 2026, la Administración local certifica expresamente la inexistencia de expedientes de infracción urbanística sobre el edificio.

Si tras 44 años de inspecciones y certificaciones el Ayuntamiento afirma que no hay infracciones, está reconociendo que el volumen y la configuración física del edificio son plenamente legales y consolidados.

No existe, por tanto, base jurídica para denegar la renovación de las cédulas de habitabilidad, ya que la propia Administración urbanística certifica la ausencia de irregularidades.

Añadir que la Administración tiene el deber de diligencia en la custodia y consulta de sus propios archivos.

El pretender ignorar la existencia de un informe técnico municipal y una conformidad de Alcaldía alegando que “siendo responsable el solicitante de la veracidad y exactitud de los datos facilitados” no se ajusta al principio de buena administración.

No estamos ante un edificio invisible, se trata de un inmueble de 294 viviendas sobre el cual la Administración ha ejercido potestades tributarias, inspectoras y de servicios durante 50 años.

Aplicar leyes sobrevenidas con carácter retroactivo, ignorando la propia herencia documental, genera inseguridad jurídica y puede afectar a la validez del procedimiento de denegación de cédulas.

17_26-03-2026 Certificado Situación Urbanística 2026

1982-3º/ Este hito marca la conexión definitiva entre la legalidad estatal y la autonómica, eliminando cualquier duda sobre la vigencia de los derechos consolidados.

Mediante el Real Decreto 2245/1979, el Estado transfirió las competencias de Turismo y Urbanismo al Consell General Interinsular. La nueva Administración autonómica se subroga en la posición del Estado, heredando el edificio Bahía de Palma con su realidad física plenamente legalizada, su 20% de volumen extra, sus cédulas del MOPU y su configuración de apartamentos privados.

En 1982, ya bajo gestión autonómica, se tramitó la solicitud de apertura de los apartamentos turísticos. El Consell aceptó la documentación y validó la capacidad. Esta autorización constituye un acto administrativo de ratificación, si la Administración autonómica comprobó que el soporte físico era apto para esa capacidad, validó toda la superficie construida.

Si en el momento de la transferencia o de la solicitud de apertura la Administración hubiera detectado alguna discrepancia volumétrica, estaba obligada a impugnarla. Al no hacerlo y emitir resoluciones favorables, el Consell generó una confianza legítima que debe ser respetada.

La Administración no puede desconocer hoy los expedientes que ella misma heredó, custodió y gestionó durante más de cuatro décadas. Aplicar criterios restrictivos sobre una herencia documental previamente validada, constituye un ejercicio de arbitrariedad contrario a los principios constitucionales.

18_ 1982 Solicitud Apertura Apartamento Turísticos

1983

1983-1º/ La plena legalidad del Bahía de Palma quedó consolidada mediante la resolución dictada en el expediente 2/83, registro de salida nº 78, de fecha 18 de enero de 1983. Este acto administrativo, emitido por el Consell Interinsular de les Illes Balears a través de la Conselleria de Turismo, Economía y Hacienda, constituye el título fundacional de la situación jurídica actual del edificio.

Tras examinar el proyecto y las instalaciones ejecutadas, la Administración validó expresamente la distribución interna de las unidades, certificando que cumplían con las exigencias de habitabilidad y servicios de la época.

La resolución de 1983 confirmó la volumetría del edificio bajo el marco de fomento del Real Decreto 1077/1977, que declaraba a Calvià como territorio de preferente uso turístico. Este decreto ampara el incremento del 20% de volumen, que quedó consolidado como un derecho adquirido e irreversible.

Este volumen, validado en 1983, forma parte de la configuración estructural del edificio y está protegido por el principio de confianza legítima. No puede ser disociado del edificio, con independencia de que su explotación sea turística o residencial.

La resolución nº 78 es un acto firme y consentido que goza de presunción de legalidad. Cualquier intento actual de calificar el edificio como irregular o infravivienda ignora que la propia Administración inspeccionó, aceptó y legalizó esta realidad física hace más de cuatro décadas.

19_ 17-01-1983 Concesión Apertura Apartamentos Turísticos

1983-2º/ El expediente 2/83, conservado en los archivos de la actual Administración de Turismo, contiene los planos originales visados por el Colegio Oficial de Arquitectos el 26 de julio de 1978, los planos de distribución de plantas y la enumeración detallada de los alojamientos.

La Administración actual incurre en un gravísimo error al pretender calificar la segregación y agrupación de determinados apartamentos como una «reforma posterior no autorizada». Esta presunción resulta no solo falsa, sino que amenaza con incoar un expediente sancionador completamente infundado. La realidad material, acreditada por los propios archivos públicos, es que dichas segregaciones y agrupaciones son originarias del edificio, los apartamentos se ejecutaron así desde su inicio y nacieron con esa configuración de origen.

El hecho de que el proyecto inicial de 1972 tenga una compartimentación distinta, por cuanto la configuración final real del edificio, incluyendo las segregaciones y agrupaciones espaciales ejecutadas durante la obra, fue validada expresamente por la Administración competente en abril de 1983.

Los planos depositados en la Conselleria de Turismo reflejan la radiografía material e inalterada del edificio desde su construcción. Sobre la base de estos planos de 1978, la Administración Turística otorgó en 1983 la clasificación oficial del edificio, lo que constituye un acto formal de reconocimiento y validación institucional de dicha distribución. Por tanto, queda documentalmente desmontada la tesis de que se hayan realizado modificaciones o reformas estructurales en fechas recientes.

El Ayuntamiento no puede ignorar estos antecedentes sectoriales para imponer un plano desfasado de 1972. La Administración Pública es única e indivisible, y sus actos firmes vinculan a todas sus ramas y delegaciones. Si la rama de Turismo validó y clasificó una distribución exacta en 1983, la disciplina urbanística municipal no puede, 43 años después, ignorar ese archivo público para presuponer la existencia de una reforma clandestina.

Sostener la sospecha de una reforma no autorizada ante la contundencia del expediente de 1983 carece de base legal y procedimental. La estabilidad física del edificio está blindada por los propios actos de la Administración, quedando completamente descartada cualquier vía sancionadora al no existir alteración física alguna respecto a lo que el propio tejido institucional aprobó hace más de cuatro décadas.

20_26-07-1978 A B-Plano Visado Alojamiento Servicios

21_1982 C-Enumeración Apartamentos Turísticos

1983-3º/ La habitabilidad del edificio Bahía de Palma está certificada por el Estado. El 24 de febrero de 1982, el MOPU otorgó la cédula de habitabilidad nº 1851/82 (expediente 2198).

Este documento, incorporado al expediente 2/83, debe interpretarse junto con la enumeración de alojamientos, los planos de detalle y la clasificación turística otorgada en 1983.

Esta documentación desglosa todas las unidades, asignando capacidad alojativa y validando su configuración interior.

La existencia de esta cédula colectiva demuestra que la Administración inspeccionó y aprobó el edificio como un conjunto de unidades habitables independientes. Calificar hoy estas unidades como infraviviendas supone revisar arbitrariamente un acto estatal firme.

22_14-02-1982 E-Cedula Habitabilidad 1851-82

1983-4º/ El expediente 2/83 incluye, el acta de inspección de 21 de marzo de 1983 y la memoria descriptiva del edificio.

Un funcionario público verificó personalmente que el edificio se ajustaba a los planos y a las normas de habitabilidad y turismo. En el acta consta que el edificio “reúne las condiciones exigidas para la 1ª categoría”.

Es jurídicamente incompatible sostener que lo que la Administración calificó como primera categoría en 1983 sea hoy considerado infravivienda.

La memoria aceptada y sellada por la Administración detalla que todos los apartamentos disponen de cocina independiente y baño, lo que refuerza su aptitud residencial.

El acta de inspección es un documento público con presunción de veracidad. Negar hoy la legalidad de la distribución interna implicaría cuestionar la actuación de los inspectores de 1983, que validaron la realidad que ahora se pretende desconocer.

23_ 21-03-1983 F G-Inspección Industria y Sanidad

24_ H-Memoria Descriptiva

1983-5º/ El documento de propuesta de apertura y legalización de 19 de abril de 1983 es el acto administrativo que culmina el proceso iniciado en 1981.

Este documento, reconoce que el edificio se sometió a un proceso de regularización iniciado en abril de 1981, confirma la existencia del expediente R.G.E. 864/82, valida la totalidad de la superficie construida y reconoce la dualidad de usos (residencial + turístico).

La resolución certifica que el edificio se acoge a la normativa de “territorio de preferente uso turístico”, lo que justifica y legaliza los parámetros de volumen.

El edificio obtuvo simultáneamente, cédula de habitabilidad (uso residencial) y licencia turística (uso turístico).

Esta dualidad no es una irregularidad, sino un derecho adquirido.

Ignorar una legalización firmada hace 41 años vulnera el principio de seguridad jurídica. El ciudadano tiene derecho a confiar en la estabilidad de los actos administrativos firmes.

25_19-04-1983 Autorización y Legalización Apartamentos Turísticos

25_ Real Decreto 231 14-01-1965 BOE 44

1984

1984-1º/ En virtud del Real Decreto 1479/1984, la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares asumió la plena competencia y la obligación de custodiar todos los expedientes y servicios en materia de Patrimonio Arquitectónico y Vivienda traspasados por el Estado.

El expediente 2/83 del edificio Bahía de Palma forma parte de ese acervo documental transferido.

La alegación actual de la Administración sobre la inexistencia de antecedentes, “no consta”, extravío o falta de planos no es oponible a los propietarios. Nadie puede beneficiarse de su propia falta de diligencia, si la Administración extravía documentación que estaba obligada a custodiar, no puede usar ese vacío para sancionar.

El extravío de documentación oficial constituye un funcionamiento anormal de los servicios públicos. Pretender que esta deficiencia se traduzca en una denegación de cédulas de habitabilidad es incompatible con el artículo 9.3 de la Constitución Española.

Los propietarios tienen derecho a la seguridad jurídica. Si el Estado transfirió el edificio como legal en 1984, la Comunidad Autónoma no puede desconocer esa legalidad 40 años después.

02_ Real Decreto 1479 20-06-1984 BOE 189

1988

1988-1º/ A partir de la entrada en vigor de la Ley 2/1988 de Ordenación del Turismo de las Illes Balears y normativas posteriores como la Ley 2/1999, la Administración impuso de forma sobrevenida el principio de unidad de explotación, intentando aplicar un marco turístico restrictivo sobre un edificio configurado en propiedad horizontal desde 1975 cuyas unidades ya pertenecían a propietarios particulares.

Para sostener esta postura, la Administración defiende hoy que el edificio es estrictamente turístico y que su uso residencial es irregular por haber disfrutado en 1972 de un incremento de edificabilidad vinculado a incentivos hoteleros. Este argumento incurre en una contradicción normativa de fondo que lo invalida desde su propia base.

Por un lado, ignora que dicho volumen fue plenamente consolidado y validado por el propio Estado mediante la concesión de las cédulas de habitabilidad del MOPU en 1980, actos administrativos firmes que reconocieron la aptitud residencial e independiente de cada finca.

Un volumen que el Estado certificó como habitable en 1980 no puede ser declarado irregular en 2024 sin revocar previamente esos actos, lo que la Administración no ha hecho ni puede hacer sin causa legal expresa.

Por otro lado, la postura autonómica resulta jurídicamente incoherente en sus propios términos. La normativa sectorial turística exigía como requisito previo e indispensable para la apertura de cualquier apartamento turístico la vigencia de la cédula de habitabilidad.

El propio ordenamiento reconoce, por tanto, que la aptitud residencial es el presupuesto técnico y legal sobre el que se asienta la explotación comercial turística, no su contrario.

Pretender que la actividad turística extingue la habitabilidad del edificio es un contrasentido normativo, no se puede invocar una normativa turística sobrevenida para despojar a los propietarios de un derecho de habitabilidad consolidado hace cuatro décadas, ni situar el edificio en una supuesta situación de fuera de ordenación cuando el uso turístico que la propia Administración defiende exigía obligatoriamente, como condición de apertura, la misma cédula residencial que hoy pretende denegar.

La Administración no puede utilizar como argumento sancionador el incumplimiento de un requisito que ella misma está impidiendo cumplir.

1996

1996-1º/ Este año marca un hito definitivo en la configuración jurídica del Bahía de Palma. Ante la creciente presión normativa sobre la explotación turística, el propietario del 65,56% del edificio procedió a la venta individualizada de sus 178 viviendas.

Con esta venta masiva en 1996, el edificio, cuya Comunidad de Propietarios ya había sido constituida en 1979, consolidó su naturaleza residencial de facto. Esta realidad, basada en la ocupación mayoritaria por propietarios particulares, ha sido aceptada por la Administración durante tres décadas mediante, el cobro de IBI como uso residencial, la emisión de tasas de basuras domésticas y el empadronamiento continuado de residentes.

En 1996, la presión administrativa puso fin al modelo de explotación turística, pero no alteró la naturaleza residencial del edificio. El Bahía de Palma es hoy una comunidad plenamente protegida por la Ley de Propiedad Horizontal.

El hecho de que la Administración haya permitido esta convivencia residencial desde 1996 hasta 2026 sin objeciones constituye un acto propio.

Cualquier sanción actual, como el expediente HA 43/2024, que ignore estos 30 años de realidad consolidada vulnera la seguridad jurídica y el principio de confianza legítima.

1997-1º/ Aunque el título fundacional de 1983 posee validez jurídica originaria, el ordenamiento jurídico español no proporcionaba mecanismos explícitos para formalizar e inscribir en el Registro de Propiedad las condiciones urbanísticas especiales con carácter permanente e inatacable.

Esta laguna normativa fue resuelta mediante el Real Decreto 1093/1997, publicado en el BOE nº 175 de 23 de julio de 1997, cuya entrada en vigor el 24 de julio de 1997 proporcionó el marco técnico-legal para consolidar definitivamente las condiciones de la licencia de 1983.

Al amparo de la legislación estatal, concretamente de los artículos 2.4 y 74 del Real Decreto 1093/1997, las condiciones especiales de las licencias son plenamente inscribibles en el folio real de cada finca mediante la correspondiente nota marginal.

El Artículo 2.4 del RD 1093/1997 establece que los actos administrativos urbanísticos se inscriben mediante certificación expedida por el Secretario de la entidad actuante con inserción literal del acuerdo adoptado, expresando que el acto ha puesto fin a la vía administrativa.

El Artículo 74 del RD 1093/1997 prescribe que las condiciones especiales de las licencias pueden hacerse constar por el Registrador mediante nota marginal permanente en cada finca afectada.

El Artículo 73 del RD 1093/1997 establece que las notas marginales reguladas tendrán vigencia indefinida, salvo que expresamente se establezca otra cosa.

El Artículo 1.4 del RD 1093/1997 declara expresamente inscribibles las condiciones especiales de concesión de licencias en los términos previstos por las Leyes.

El Artículo 38 de la Ley Hipotecaria, referenciado en la estructura del RD 1093/1997, establece que los derechos inscritos quedan bajo salvaguardia directa de los Tribunales, deviniendo invulnerables frente a cualquier intento posterior de alterar o ignorar de forma sobrevenida la situación jurídica consolidada de origen.

Esta constancia registral, que opera bajo el principio de rogación de los interesados y siguiendo las directrices técnicas del Registro de la Propiedad, constituye el mecanismo definitivo de publicidad noticia y seguridad jurídica.

Conforme al principio de legitimación registral, artículo 38 de la Ley Hipotecaria, los derechos inscritos quedan bajo la salvaguardia directa de los Tribunales, deviniendo invulnerables frente a cualquier intento posterior de alterar o ignorar de forma sobrevenida la situación jurídica. El RD 1093/1997 sellaría de forma definitiva la situación jurídica de 1983. Cualquier acto administrativo posterior que ignorara esta consolidación de 1997 sería nulo de pleno derecho.

Esta realidad jurídica es de especial importancia para comprender los hechos posteriores. La revocación de licencia de 1999, las denegaciones de cédulas de 2024 y todas las acciones administrativas que pretendan cuestionar la legalidad del edificio Bahía de Palma podrían violar frontalmente el blindaje registral establecido por el RD 1093/1997.

26_ Real Decreto 1093 04-07-1997 BOE 175

1997-2º/ Resulta importante subrayar que la resolución de 1983 no fue inscrita en el Registro de la Propiedad en ese momento. Este hecho, lejos de invalidar la legalización, refuerza la posición de los propietarios actuales.

Conforme a los principios de fe pública registral e inoponibilidad de lo no inscrito, artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, los actos administrativos que no constan en el Registro no pueden perjudicar a terceros de buena fe. Los propietarios que compraron sus fincas entre 1975 y 2026 consultaron legítimamente el Registro de la Propiedad, donde no aparecía limitación, restricción, expediente urbanístico, ni revocación alguna. Adquirieron en absoluta buena fe, confiando en la limpieza jurídica de un Registro que la Administración omitió alimentar.

El Real Decreto 1093/1997 vino a exigir de forma estricta que los actos administrativos y urbanísticos que afecten a derechos reales deben ser inscritos mediante certificación y nota marginal (artículos 2.4 y 74). Si la Administración no inscribió la situación del edificio en 1983, ni en 1997, ni la supuesta revocación de 1999, encadenó una serie de errores administrativos que no pueden penalizar ahora a los propietarios por la ignorancia de unos actos que, en el propio Registro, por ley, no expresaba al tráfico jurídico.

1999

1999-1º/ La resolución de 3 de marzo de 1999 no produce efecto jurídico alguno frente a los actuales propietarios. No por una cuestión de forma menor, sino por un defecto estructural que afecta a la esencia misma del procedimiento, la Administración notificó la resolución a una entidad que desde 1996-1997 había dejado de tener cualquier vinculación con el edificio.

Según las escrituras autorizadas por el Notario Sr. Sánchez-Ventura, la propiedad del 65,56% del edificio fue transmitida íntegramente entre 1996 y 1997 a los titulares registrales actuales. En marzo de 1999, Promociones Hoteleras Mallorca S.A. era una entidad sin relación alguna con el edificio. Notificarle a ella equivale a no notificar a nadie.

1999-2º/ La invalidez de este acto no descansa en un único argumento, sino en tres pilares independientes que se fuerzan mutuamente:

1º.- El artículo 62.1.e) de la Ley 30/1992 declara nulos los actos dictados prescindiendo total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido. La notificación fehaciente a los interesados no es un trámite optativo. Según el artículo 57.2 de la misma Ley, un acto no notificado no surte efectos.

2º.- En 1999, los 178 titulares registrales eran los únicos legitimados para ser parte en el procedimiento. Al no ser notificados, se les privó de la posibilidad de alegar, recurrir o proponer pruebas, vulnerando el artículo 24 de la Constitución Española.

3º.- Ni la licencia de 1983, ni su supuesta revocación de 1999 constaron jamás en el Registro de la Propiedad. Bajo el amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quienes adquirieron sus viviendas confiando en un historial registral libre de cargas y restricciones, están plenamente protegidos. La Administración no puede oponer hoy frente a estos terceros una revocación que mantuvo oculta de forma negligente durante más de 25 años.

Incluso en el supuesto de que la Administración pretendiera escudarse en una hipotética publicación de la revocación en los boletines oficiales de la época, dicha notificación por edictos sería radicalmente nula e ineficaz. La jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que la notificación edictal sea el último recurso tras agotar los medios lógicos de localización. La Administración no podía acudir a la publicación en el BOE/BOIB sin antes haber consultado el Registro de la Propiedad, donde constaban perfectamente identificados los 178 nuevos titulares reales. Acudir al boletín oficial ignorando el Registro de la Propiedad constituye un atajo ilegal que mantiene intacta la indefensión de los propietarios.

1999-3º/ El principio general del derecho, “nemo auditur propriam turpitudinem allegans” (nadie puede invocar en su favor su propia torpeza), es de aplicación directa.

Fue la Administración quien omitió consultar el Registro de la Propiedad antes de resolver en 1999. Fue la Administración quien dirigió la notificación a una entidad fantasma que ya no era dueña de nada. Fue la Administración quien, en caso de haber publicado un edicto en el BOE o BOIB, lo hizo prescindiendo de la obligatoria localización previa de los titulares reales. Y fue la Administración quien mantuvo el edificio en una absoluta opacidad registral al no inscribir jamás ningún acto administrativo.

Trasladar las consecuencias de ese desorden histórico a 178 propietarios que compraron legítimamente y que nunca tuvieron oportunidad de defenderse no es jurídicamente admisible.

Frente a cualquier intento actual de denegación de las cédulas de habitabilidad, los propietarios oponen la plena eficacia de los títulos de propiedad inscritos y la nulidad radical de una revocación que jamás les fue válidamente notificada ni es oponible frente a ellos.

27_ Ley 30 26-11-1992 BOE 285

28_ Decreto Ley Hipotecaria 08-02-1946 BOE 58

26_ 03-03-1999 Resolución Revocación Licencia Turística

2019

2019-1º/ La entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, modificó de forma sustancial el funcionamiento del mercado inmobiliario. Lo que durante décadas había sido un trámite administrativo relativamente sencillo, la renovación de cédulas de habitabilidad, pasó a convertirse en un requisito imprescindible para vender, hipotecar o refinanciar viviendas.

Esta nueva exigencia llevó a los propietarios del Bahía de Palma a solicitar renovaciones de cédulas de forma masiva. Sin embargo, en lugar de aplicar la legalización consolidada en 1983, la Administración inició un proceso de bloqueo sistemático, alegando excesos de volumen derivados del proyecto de 1972 que ya habían sido analizados, aceptados y regularizados hace más de 40 años.

Resulta especialmente problemático que la Administración exija a los ciudadanos pruebas de cambios de uso anteriores a 1987 cuando es ella misma quien tiene el deber legal de custodiar esos antecedentes desde los traspasos competenciales de 1979 y 1984. Trasladar al ciudadano la carga de acreditar documentación que debería obrar en archivos públicos supone una inversión indebida del principio de buena administración.

Resulta especialmente relevante que las solicitudes denegadas o bloqueadas a partir de 2019 lo fueron única y explícitamente por motivos referidos al uso o al volumen constructivo general del edificio, y no por deficiencias técnicas, reformas individuales o alteraciones particulares de cada vivienda. El obstáculo invocado es, por tanto, de naturaleza colectiva y afecta al edificio como unidad.

Bajo ese mismo e idéntico escenario urbanístico, sin que se hubiera producido cambio normativo alguno ni modificación física del edificio, la Administración cambió de criterio sin justificación documentada y concedió cédulas de habitabilidad a diversas viviendas del Bahía de Palma entre 2020 y 2022.

Este hecho tiene una consecuencia jurídica que no admite interpretación alternativa. Si el impedimento para otorgar cédulas era el volumen o el uso del edificio, ese impedimento afectaba a todos los apartamentos por igual, puesto que todos comparten la misma estructura, el mismo volumen y el mismo expediente urbanístico. La Administración no puede invocar un obstáculo colectivo para bloquear a unos propietarios y simultáneamente ignorarlo para conceder cédulas a otros dentro del mismo inmueble.

Al haber emitido cédulas individuales entre 2020 y 2022 sin haber resuelto previamente el supuesto problema de volumen o uso, la Administración acreditó dos cosas de forma simultánea: primero, que el edificio completo posee aptitud residencial real; y segundo, que el bloqueo posterior no responde a un impedimento técnico o jurídico objetivo, sino a un cambio de criterio discrecional que genera un trato desigual entre propietarios en idéntica situación jurídica y física.

Mantener hoy ese bloqueo selectivo constituye una vulneración directa del principio de igualdad ante la ley recogido en el artículo 14 de la Constitución Española, y expone a la Administración a una reclamación de responsabilidad patrimonial por los daños causados a quienes fueron arbitrariamente excluidos del criterio aplicado a sus vecinos.

El cierre total de renovaciones en 2024 no responde a criterios técnicos, sino a un cambio de criterio administrativo que genera desigualdad entre propietarios del mismo edificio. Mantener a unos propietarios con cédula y a otros sin ella, bajo idénticas condiciones físicas y jurídicas, constituye un trato desigual contrario a los principios de igualdad y seguridad jurídica recogidos en los artículos 14 y 9.3 de la Constitución Española.

29_ Ley 5 15-03-2019 BOE 65

2019-2º/ A partir de 2019, la Administración intensificó su estrategia de bloqueo mediante una interpretación restrictiva de la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears (LUIB). El punto culminante se alcanzó en 2024 con la aplicación del artículo 129 para impedir la renovación de cédulas basándose en excesos de volumen.

La propia Administración reconoce que el edificio posee un 20% extra de volumen debido a la normativa turística del PGOU de 1971. Resulta jurídicamente incoherente que ese mismo volumen, autorizado, liquidado y legalizado por la Administración en 1983, sea utilizado ahora para declarar el edificio fuera de ordenación con el único fin de denegar la habitabilidad.

La alegación de que “no consta uso residencial antes de marzo de 1987” no se ajusta a la realidad documental. Ciertamente, que al Ayuntamiento no le conste de forma material en su registro actual, no equivale a la inexistencia del uso, sino a que la Administración ha omitido su deber de búsqueda y comprobación de oficio en los archivos históricos del Consell o en el propio Colegio Oficial de Arquitectos (COAIB) antes de resolver de manera restrictiva.

Existen cédulas de habitabilidad del MOPU de 1980, inequívocamente residenciales, y el certificado de conformidad de 1982, donde el Ayuntamiento validó el estado físico y jurídico del edificio. A mayor abundamiento, esta exigencia resulta extemporánea y contraria a los propios criterios vigentes de la Administración, el marco normativo actual de simplificación administrativa establece que, para acreditar el uso residencial con anterioridad a marzo de 1987, basta y es suficiente con la presentación del certificado de final de obra. Negar el uso residencial a un edificio que cuenta con un final de obra único y visado desde 1979 constituye un giro interpretativo que carece de todo sustento legal.

Aplicar interpretaciones restrictivas de la LUIB de 2017 a una realidad consolidada y legalizada en 1983 vulnera el principio de irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos individuales, artículo 9.3 de la Constitución Española.

Además, exigir al ciudadano pruebas de hace 40 años que deberían obrar en archivos públicos supone una vulneración del derecho a la buena administración y del principio de confianza legítima.

30_ Ley 12 29-12-2017 BOE 20

2024

2024-1º/ Resulta jurídicamente difícil de sostener que, tras más de 40 años de existencia legal, la Administración pretenda en 2024 calificar como infravivienda lo que ella misma autorizó, certificó y clasificó como apto para la vida independiente y el alojamiento turístico.

No puede calificarse como infravivienda un inmueble que posee una cédula de habitabilidad concedida por el Estado (MOPU). La habitabilidad es una condición técnica del objeto, validada por el órgano competente en su momento. La Administración está mezclando conceptos distintos, la disconformidad urbanística con normas actuales no equivale a infravivienda, que exige falta de salubridad o condiciones indignas.

Pretender que un apartamento legalizado en 1983 según la normativa de la época sea hoy sancionable por no cumplir estándares de 2024 supone una aplicación retroactiva de criterios restrictivos, prohibida por el artículo 9.3 de la Constitución Española.

Si el edificio Bahía de Palma fuera realmente una infravivienda, ello implicaría que la Administración habría permitido su venta, ocupación y explotación durante medio siglo, lo que sería incompatible con su deber de vigilancia y control.

Las sanciones de 2024 no buscan restaurar una legalidad urbanística, que ya quedó consolidada en 1983, sino aplicar un cambio de criterio que no se ajusta a la realidad documental del edificio.

Además, resulta contradictorio que la Administración califique el edificio como ilegal o inhabitable en expedientes sancionadores mientras continúa liquidando impuestos como ITP y plusvalías sobre transmisiones de viviendas plenamente funcionales.

No puede sancionarse al ciudadano por habitar o transmitir un espacio que la propia Administración obligó a construir, inspeccionó favorablemente y autorizó mediante una licencia de apertura firme.

Cualquier sanción basada en los expedientes HA 43/2024 y HA 83/2024 debe analizarse a la luz del principio de confianza legítima.

27_ Expediente HA 43-2024

28_ Expediente HA 83-2024

2024-2º/ La situación generada por procedimientos como el expediente HA 43/2024 coloca a los propietarios en una posición de indefensión. Por un lado, la Administración bloquea la renovación de cédulas ignorando sus propios actos de 1982 y 1983, por otro, sanciona a las inmobiliarias que publicitan estos inmuebles alegando precisamente la falta de cédula.

La calificación de estos apartamentos como infravivienda vulnera el principio de actos propios y la seguridad jurídica, pues el inmueble fue legalizado en 1983 como conjunto de apartamentos turísticos con todos los servicios de habitabilidad.

Este cambio de criterio ha generado un efecto disuasorio en el mercado inmobiliario, donde muchas agencias evitan gestionar estas propiedades por temor a sanciones, dejando a los propietarios en una situación de aislamiento económico.

Como consecuencia, se está produciendo un desplazamiento patrimonial no deseado, algunos propietarios, ante la imposibilidad de ejercer sus derechos, se ven obligados a vender. Aunque el mercado inmobiliario balear absorbe estas ventas sin pérdidas económicas, el trasfondo es una salida forzada del sistema.

Resulta incoherente que la Administración mantenga un discurso de ilegalidad mientras continúa recaudando impuestos como ITP y plusvalías sobre viviendas que considera infraviviendas en sus expedientes.

No es razonable que un inmueble sea considerado vivienda para cobrar impuestos, pero infravivienda para denegar derechos.

El uso de sanciones contra inmobiliarias y propietarios genera un entorno de presión que dificulta la venta o el alquiler, afectando directamente al derecho de propiedad.

2024-3º/ El hostigamiento administrativo no solo afecta a los propietarios actuales, sino que genera un ciclo de recaudación que agrava la situación.

Cuando un propietario, ante la denegación de su cédula y la estigmatización de su vivienda, se ve forzado a vender, la Administración liquida con normalidad los impuestos derivados de la compraventa, ITP y plusvalías, aceptando el valor de mercado de una vivienda que en sus expedientes califica como infravivienda.

El nuevo adquirente, confiando en la apariencia de legalidad que otorga el Registro de la Propiedad y la propia Administración al cobrar impuestos, se encuentra inmediatamente con las mismas restricciones y bloqueos.

Este ciclo convierte al edificio en una fuente constante de ingresos fiscales mientras se mantiene un bloqueo de derechos que impide la normalización del edificio.

La Administración ha tenido más de 40 años para regularizar cualquier aspecto que considerara necesario.

El mantenimiento de esta situación prolongada sugiere un modelo de gestión que no favorece la seguridad jurídica del ciudadano.

2024-4º/ Los recientes certificados de antigüedad y denegaciones de cédulas muestran un patrón de contradicciones que genera indefensión. La Administración fundamenta sus denegaciones en la norma 13.6 del PGOU de 1971, calificando el edificio como fuera de ordenación por un exceso de edificabilidad hotelera.

Sin embargo, este planteamiento elude un principio general del derecho administrativo, el edificio fue objeto de una legalización firme en 1983, consolidando con pleno título su volumen y su uso.

Además, se exige al propietario que pruebe la ausencia de obras de reforma o cambio de uso, mientras el Ayuntamiento deniega certificados de antigüedad necesarios para acreditar ese extremo. Se crea así un bucle administrativo donde el propietario no puede cumplir con lo que se le exige porque la propia Administración no emite los documentos necesarios.

El Tribunal Supremo ha reiterado que la Administración no puede generar situaciones en las que el ciudadano se vea imposibilitado de cumplir con la ley por causas imputables a la propia Administración.

También resulta contradictorio que se alegue que la autorización original estaba condicionada al uso hotelero cuando el Ayuntamiento ha permitido durante décadas, empadronamientos residenciales, cobro de IBI como vivienda, tasas de basuras domésticas y contratos de suministros domésticos.

Si la Administración trata al edificio como vivienda para efectos tributarios y de servicios, no puede sostener que sólo puede ser hotel para efectos urbanísticos.

Finalmente, la denegación de licencias de uso turístico bajo el argumento de que los apartamentos “no son una vivienda” resulta incompatible con el tratamiento fiscal y administrativo que el propio Ayuntamiento ha otorgado durante décadas.

Esta situación coloca al propietario en un limbo jurídico que vulnera los principios de igualdad, seguridad jurídica y buena administración.

29_ Certificado Antigüedad 2019

30_ Certificado Antigüedad 2024

31_ Certificado Antigüedad 2026

2026

2026-1º/ La situación generada en 2026 evidencia una contradicción profunda en la actuación administrativa. Mientras el discurso público y las nuevas leyes de vivienda, como la Ley 5/2018, ponen el foco en la creación de un parque residencial estable y en la lucha contra la explotación turística irregular, la actuación administrativa en el edificio Bahía de Palma sigue una dirección opuesta.

Se sanciona a propietarios que destinan sus viviendas a uso residencial, calificando sus unidades como infraviviendas basándose en estándares de superficie que no existían cuando el edificio fue proyectado, visado y legalizado.

Esta interpretación ignora que las unidades cuentan con cédulas de habitabilidad emitidas por el MOPU, uso residencial reconocido durante décadas y cumplimiento de la normativa técnica vigente en su época.

Calificar como infravivienda una unidad que ha sido tratada como vivienda por todas las Administraciones durante medio siglo supone desplazar al ciudadano fuera del sistema, se prohíbe el uso turístico, por un lado, y se cuestiona el uso residencial por otro.

Ello plantea una pregunta inevitable: ¿qué destino pretende la Administración para estas propiedades?

No se puede abordar la crisis habitacional de 2026 sacrificando derechos consolidados desde 1983. Considerar infravivienda un apartamento plenamente funcional y certificado hace 50 años constituye una interpretación administrativa que no protege el interés general y que genera una grave inseguridad jurídica.

Los propietarios no solicitan un trato excepcional, sino la restauración de la coherencia jurídica. Si el edificio fue considerado digno y legal para que el Estado cobrará impuestos, visara licencias y otorgara cédulas en los años 80, esa misma dignidad y legalidad deben ser reconocidas hoy.

La Administración no puede desconocer su propio pasado para justificar decisiones presentes que afectan directamente al derecho de propiedad y a la estabilidad de cientos de familias.

Cada lector podrá extraer sus propias conclusiones sobre la coherencia de este modelo de gestión pública.

2026-2º/ También resulta necesario señalar la trampa conceptual en la que la Administración intenta situar al edificio Bahía de Palma y, en realidad, a miles de edificios en todo el país, al obligar a elegir entre “apartamento residencial” o “apartamento turístico”, como si fueran categorías incompatibles.

La realidad física y social es mucho más sencilla, un apartamento es un espacio diseñado para ser habitado por personas. La necesidad humana es la misma, sea un residente de larga duración o un visitante temporal.

La solución no pasa por declarar ilegal un edificio, paralizar cédulas de habitabilidad o imponer sanciones desproporcionadas a propietarios que actúan de buena fe. El verdadero conflicto, cuando existe, no es urbanístico sino de convivencia, y los instrumentos para gestionarlo son los reglamentos internos de las comunidades, la mediación y, en última instancia, los tribunales.

Criminalizar el edificio entero para resolver problemas puntuales de uso no es una solución proporcionada, es trasladar al conjunto de los propietarios el coste de una gestión administrativa que corresponde a otros instrumentos legales ya existentes.

En los últimos años se observa una tendencia preocupante, algunas Administraciones parecen encontrar rédito político en enfrentar a turistas y residentes, generando una polarización artificial que no responde a la realidad del edificio, ni a la experiencia de sus propietarios. En lugar de gestionar el éxito turístico de las islas, se ha optado por la vía más sencilla, la prohibición y el conflicto.

En este contexto, se ha llegado al extremo de estigmatizar a cualquier propietario que alquila su vivienda. Ejercer un derecho legítimo de propiedad, amparado por licencias históricas, por la Ley de Propiedad Horizontal y por la propia Constitución, se presenta casi como una conducta reprochable.

Esta visión ignora que muchos propietarios dependen de estos ingresos para mantener sus viviendas o que simplemente están ejerciendo la libertad que les reconoce el Registro de la Propiedad.

La proliferación de normas complejas y contradictorias parece responder más a una lógica recaudatoria que a una verdadera planificación. Es más sencillo sancionar a 294 familias que asumir que la Administración perdió documentación esencial de los años 70 o que los traspasos competenciales no se gestionaron adecuadamente.

El Bahía de Palma ha demostrado durante 50 años que ambos usos pueden coexistir sin conflicto. Que la Administración opte hoy por la sanción, la confrontación y la estigmatización de los propietarios no refleja una defensa del interés general, sino una desconexión con la realidad social y con los derechos adquiridos de quienes confiaron legítimamente en los actos del Estado.

2026-3º/ Existe un caso real en este mismo edificio que ilustra con claridad la incoherencia y el impacto humano que puede generar una gestión administrativa contradictoria.

Durante la pandemia, la Administración animó a un inquilino de larga duración a permanecer en su vivienda y a no abonar la renta, invocando su derecho a una vida digna. Sin embargo, tras 40 meses de impagos, molestias a los vecinos y daños en la propiedad, cuando el propietario recuperó la vivienda y solicitó las ayudas prometidas, la Administración modificó por completo su criterio, le denegó la ayuda y le impuso una sanción elevada alegando que había alquilado una infravivienda.

Esta contradicción plantea una cuestión evidente: ¿cómo puede ser que una unidad sea digna para que un inquilino viva en él durante años, pero sea calificado como infravivienda cuando el propietario solicita apoyo?

No se trata de un problema técnico, sino de un cambio de criterio que deja al ciudadano en una situación de indefensión. El resultado es doblemente perjudicial, un propietario arruinado por impagos y sanciones, y un inquilino atrapado en un embargo de nómina que le obliga a vivir con el Salario Mínimo Interprofesional.

La Administración no ha resuelto el conflicto, ha generado dos situaciones de vulnerabilidad mientras obtiene ingresos a través de sanciones.

Cada cual podrá valorar si este expediente busca realmente el orden urbanístico o si se ha convertido en una vía recaudatoria que afecta a la estabilidad de 294 familias.

El Bahía de Palma no es un problema administrativo, es el resultado de décadas de legalidad que ahora se pretende reinterpretar.

Confiamos en que, tras analizar este informe, la Administración actúe con la coherencia y la responsabilidad que se espera de una institución pública.

2026-4º/ Resulta difícil de justificar, desde una perspectiva ética y jurídica, que mientras el Govern de les Illes Balears impulsa normativas de emergencia habitacional, como el Decreto Ley 6/2023, destinadas a fomentar la creación de viviendas compactas mediante la reconversión de locales y la división de fincas, la Conselleria de Vivienda adopte simultáneamente una postura sancionadora frente al edificio Bahía de Palma.

No es coherente que la Administración defienda públicamente que los mini pisos o viviendas de dimensiones reducidas son una solución técnica a la crisis habitacional, y al mismo tiempo califique como infravivienda a unos apartamentos que llevan cumpliendo esa función durante más de 40 años con licencia y habitabilidad legalmente reconocidas.

Esta contradicción normativa evidencia que los expedientes HA 43/2024 y HA 83/2024 no están orientados a proteger la dignidad de la vivienda, sino a aplicar un régimen sancionador que no se corresponde con la realidad física, ni jurídica del edificio.

Paradójicamente, se penaliza una tipología de vivienda que la propia Administración está promoviendo hoy como modelo de futuro.

Calificar como infravivienda un apartamento que ha tenido suministro eléctrico, agua, cédula del MOPU y uso residencial continuado durante 46 años no es un análisis técnico, es una etiqueta que sirve para justificar una sanción.

Un apartamento donde una persona vive dignamente, paga sus impuestos y respeta a sus vecinos no puede considerarse una infravivienda, es, sencillamente, su hogar.

La Administración no puede aplicar un doble estándar. No puede deslegitimar el formato pequeño de propiedad privada mientras impulsa ese mismo formato como solución habitacional en políticas públicas.

Esta incoherencia sugiere que el objetivo de los expedientes no es la protección de la vivienda, sino la imposición de un criterio sancionador que afecta directamente al derecho de propiedad.

Si se invoca el principio de igualdad, debe hacerse para proteger los derechos adquiridos de todos los ciudadanos, no para penalizar a quienes poseen un tipo de vivienda que, precisamente hoy, es uno de los más demandados y necesarios en el mercado residencial.

31_ Decreto Ley 6 02-10-2023 BOE 286

2026-5º/ Llegados a este punto, es importante aclarar que la presente memoria no ha sido redactada por expertos en urbanismo, ni por profesionales del derecho administrativo. Este documento es el resultado de un trabajo exhaustivo de investigación, recopilación y análisis de documentación oficial, un ejercicio de reconstrucción histórica basado exclusivamente en los archivos que obran en nuestro poder.

Se ha procurado contextualizar cada decreto, licencia y resolución con el mayor rigor posible. No obstante, al no ser técnicos en la materia, no puede descartarse que alguna interpretación resulte discutible. En cualquier caso, la fuerza de las fechas, los sellos y los actos administrativos documentados justifica que los hechos aquí expuestos sean analizados con atención.

El objetivo de este dossier no es dictar doctrina jurídica, sino ofrecer una herramienta útil tanto para los propietarios como para la propia Administración. Se trata de aportar una base documental sólida que permita abordar este conflicto con rigor, transparencia y justicia.

Cada lector es libre de asumir estas reflexiones, compartirlas o incluso ignorarlas. Sin embargo, la trascendencia de este caso va mucho más allá de un edificio concreto, afecta a la seguridad jurídica, a la coherencia institucional y al respeto al derecho de propiedad frente a decisiones administrativas que, en ocasiones, parecen guiadas por criterios cambiantes o contradictorios.

Los hechos, las fechas y los documentos están sobre la mesa. A partir de aquí, corresponde a cada cual actuar con responsabilidad y extraer sus propias conclusiones.

Solicitud Final

Por todo lo expuesto en el presente informe de trazabilidad y legalidad, esta Comunidad de Propietarios solicita formalmente a la Administración, la revisión de los expedientes sancionadores y la normalización en la obtención de cédulas de habitabilidad correspondientes a las viviendas del edificio Bahía de Palma.

Corresponde ahora a la Administración asumir su responsabilidad institucional y corregir una deriva que está generando una lesión directa sobre derechos fundamentales, entre ellos la seguridad jurídica, el derecho de propiedad y la igualdad en la aplicación de la normativa.

De mantenerse la actual voluntad sancionadora, manifiestamente contraria a derecho según los antecedentes documentales expuestos, los propietarios de este edificio se reservan el ejercicio de las acciones judiciales pertinentes, así como la reclamación de responsabilidad patrimonial por los daños y perjuicios ocasionados a los 294 titulares afectados.

Índice Documentación

Normativa Aplicable

01_ Constitución Española 29-12-1978 BOE 311

02_ Real Decreto 2245 07-09-1979 BOE 235

03_ Real Decreto 1479 20-06-1984 BOE 189

04_ Real Decreto 1708 18-11-2011 BOE 284

05_ Ley 39 01-10-2015 BOE 236

06_ Ley 40 01-10-2015 BOE 236

07_ Decreto 2414 30-11-1961 BOE 292

08_ Orden 03-07-1971 BOE 158

09_ Orden 29-02-1944 BOE 61

10_ Ley del Suelo 12-05-1956 BOE 135

11_ Real Decreto Ley del Suelo 1346 09-04-1976 BOE 145

12_ Decreto 63 18-01-1968 BOE 18

13_ Decreto 195 17-01-1963 BOE 35

14_ Decreto 2987 20-09-1968 BOE 290

15_ Orden 05-05-1972 BOE 113

16_ Decreto 462 11-03-1971 BOE 71

17_ Real Decreto 2187 23-06-1978 BOE 223

18_ Real Decreto 3565 23-12-1972 BOE 13

19_ Orden 17-01-1967 BOE 24

20_ Ley 08-07-1963 BOE 164

21_ Ley 49 21-07-1960 BOE 176

22_ Real Decreto 1077 28-03-1977 BOE 117

23_ Real Decreto 2877 15-10-1982 BOE 269

24_ Decreto 3787 19-12-1970 BOE 15

25_ Real Decreto 231 14-01-1965 BOE 44

26_ Real Decreto 1093 04-07-1997 BOE 175

27_ Ley 30 26-11-1992 BOE 285

28_ Decreto Ley Hipotecaria 08-02-1946 BOE 58

29_ Ley 5 15-03-2019 BOE 65

30_ Ley 12 29-12-2017 BOE 20

31_ Decreto Ley 6 02-10-2023 BOE 286

Documentación Edificio

01_ PGOU 1971

02_ 29-08-1972 Proyecto Apartotel Visado

03_ 29-08-1972 Memoria Descriptiva Visado

04_ 06-03-1973 1ª Licencia Inicial de Obras

05_ 19-09-1974 1ª Certificación Final de Obra Parcial 100% Estructura

06_ 21-01-1975 Memoria Descriptiva Ampliación

07_ 08-09-1975 División Horizontal

08_ 08-09-1975 Estatutos Comunitarios

09_ 19-07-1976 Denegación Renovación Licencia por Caducidad

10_ 26-07-1978 Certificado Arquitecto 60% de la Obra

11_ 21-08-1978 2ª Licencia Municipal Obra

12_ 20-11-1979 2ª Certificado Final de Obra Parcial 40%     

13_ 03-06-1980 Boletín Industrial DI 663

14_ 15-07-1981 Contrato Gesa

15_ 25-03-1982 Solicitud Certificado Infraestructura Decreto 3787-1970

16_ 05-04-1982 Certificado Conforme según Decreto 3787-1970

17_ 26-03-2026 Certificado Situación Urbanística 2026

18_ 1982 Solicitud Apertura Apartamentos Turísticos

19_ 17-01-1983 Concesión Apertura Apartamentos Turísticos

20_ 26-07-1978 A B-Plano Visado Alojamiento Servicios

21_ 1982 C-Enumeración Apartamentos Turísticos

22_ 14-02-1982 E-Cédula Habitabilidad 1851-82

23_ 21-03-1983 F G-Inspección Industria y Sanidad

24_ H-Memoria Descriptiva

25_ 19-04-1983 Autorización y Legalización Apartamentos Turísticos

26_ 03-3-1999 Resolución Revocación Licencia Turística

27_ Expediente HA-43-2024

28_ Expediente HA-83-2024

29_ Certificado Urbanístico 2019

30_ Certificado Antigüedad 2024

31_ Certificado Antigüedad 2026

Resumen de solicitudes presentadas

01.- Solicitud al Ayuntamiento de Calvia, del expediente completo de obra nº 239/1972 con número de archivo 2424. Entregado

02.- 22/01/2026 Solicitud al Registro de la Propiedad, de una certificación literal de la finca matriz del solar. Entregado

03.- 03/02/2026 Solicitud al Registro de la Propiedad, de planos adjuntos a la escritura de División Horizontal. No tienen

04.- 03/02/2026 Solicitud al Colegio de Notarios, de los planos adjuntos a la escritura de División Horizontal, de la División Horizontal y de los Estatutos de la Comunidad. Entregado

05.- 05/02/2026 Solicitud a la Conselleria de Turismo del expediente turístico 2/83 Entregado

06.- 06/02/2026 Solicitud al Consell de Mallorca sección Habitabilidad, del expediente de concesión relacionado con la cédula 9833/80 Entregado

07.- 11/02/2026 Solicitud al Ayuntamiento de Calviá de un certificado de inexistencia de expediente sancionador en relación al documento municipal de fecha 05/04/1982. Entregado

08.- 18/02/2026 Solicitud a la Dirección General de Industria de copia completa del expediente de industria D.I. 663 No tienen

09.- 18/02/2026 Solicitud a la Gerencia Territorial del Catastro del expediente de alteración catastral por final de obra y división horizontal No tienen

10.- 19/02/2026 Solicitud al Consell de Mallorca sección Habitabilidad, del expediente de concesión relacionado con la cédula 9810/80 En espera

11.- 20/02/2026 Solicitud al Ayuntamiento de Calviá de las Ordenanzas del PGOU de 1971 Entregado

12.- 23/02/2026 Solicitud al Colegio de Notarios de copia íntegra de la escritura de compra de Vistamar S.A. Entregado

13.- 23/02/2026 Solicitud al Consell de Mallorca sección Habitabilidad, del expediente de concesión relacionado con la cédula 1851/82 (Vistamar S.A.) En espera

14.- 27/02/2026 Solicitud a la Conselleria de Turismo del expediente de legalidad R.G.E. 864/82 No tienen

15.- 04/03/2026 Solicitud al Colegio de Arquitectos de toda la documentación que dispongan relacionada con el edificio, especialmente final de obra y planos. Entregado

16.- 24/03/2026 Solicitud al Archivo del Reino de Mallorca de los archivos transferidos de la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda (MOPU), a la Comunidad Autónoma Balear. No tienen

17.- 09/04/2026 Solicitud al Consell de Mallorca sección Habitabilidad, de los archivos transferidos de la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda (MOPU), a la Comunidad Autónoma Balear, y especialmente del expediente de legalidad R.G.E. 864/82 En espera

18.- 26/05/2026 Solicitud al Archivo General del Consell de Mallorca, del acta y texto completo del acuerdo adoptado por el Consell en su sesión de fecha 05/05/1983, junto con la copia de la memoria descriptiva y la enumeración exacta de alojamientos autorizados. En espera