Presidentes, administradores, conserjes y encargados de mantenimiento en comunidades de propietarios se enfrentan a un problema recurrente: cómo lograr que se cumplan las normas internas. Es común que los vecinos molestos contacten al administrador esperando una solución inmediata cuando otro residente incumple las reglas de convivencia.

Sin embargo, la realidad es que, en estos casos, la capacidad del administrador es limitada. No basta con una simple comunicación para que se requiera al supuesto infractor. Para que el administrador actúe, es imprescindible que existan pruebas contundentes del incumplimiento, como grabaciones de cámaras de vigilancia o denuncias interpuestas ante el ayuntamiento o la policía local. Solo con evidencia sólida podemos requerir al propietario en cuestión que cumpla la norma.

Si el infractor se niega, no hay más acciones posibles sin la decisión de la Junta de Propietarios, que es la única entidad con potestad para iniciar una demanda judicial.

La única vía para la comunidad es convocar una Junta Extraordinaria para decidir, por mayoría simple, la interposición de una acción judicial (civil o penal). Esto implica asumir los gastos de abogado y procurador. Tras el proceso, el juez decidirá si condena al infractor a cesar la actividad molesta, a pagar lo adeudado y, en su caso, a asumir las costas. Una vez aprobada la denuncia, solo queda esperar la resolución judicial.

Este procedimiento es lento y costoso para la comunidad, y a menudo no contribuye a mejorar la convivencia. Esta situación genera frustración tanto en propietarios como en administradores. Además de lidiar con la impotencia de no poder actuar de forma más directa, los administradores recibimos constantemente la indignación de los vecinos e incluso acusaciones de no hacer nuestro trabajo. La verdad es que nuestra labor se limita a comunicar el incumplimiento (si hay pruebas que lo respalden) y, si esto no funciona, ejecutar la decisión de la Junta de Propietarios de denunciar o no al infractor.

Tras escuchar repetidamente las quejas, a menudo debemos recordar que nuestra función es administrar y gestionar la comunidad, y mediar en lo posible para evitar enfrentamientos. Sin embargo, no es nuestra responsabilidad educar a individuos que deberían ser capaces de convivir con un mínimo de civismo y respeto.